상담사례 FAQ
경매낙찰자가 인수해야되는 세입자의 보증금의 취득가액 여부 질문드립니다.
| 등록일 : 2010-10-08 |
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경매로 취득하는 경우 임차인이 소액임차인으로 배당은 받았으나 미배당금액을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우 낙찰자의 취득금액은 어떻게 되는지요... 경매로 취득하는 경우 취득금액의 산정이 경매낙찰금액만인지 아니면 낙찰금액과 낙찰자가 인수할 금액까지 합한 금액까지 인정되는 지요. 낙찰금액만 인정된다면 차후에 양도차익에서 불합리하다고 여겨져 질문을 드립니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 관리비 실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니합니다. 2. 임차보증금 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용이므로 취득세 및 등록세 과세표준에 포함하여야 할 것입니다. 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 임대보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함합니다. 임차인과 경락인이 동일한 경우로 대항력이 없는 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼 수 없는 것이므로 그 부동산의 취득가액에 포함되지 않습니다. |
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