상담사례 FAQ
제가 1가구 3주택자에 해당되는지와 양도 소득세를 알고 싶습니다.
| 등록일 : 2010-12-13 |
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안녕하십니까.. 한동안 경매를 안 하다가 요즘은 자금 여유가 생겨 다시 시작해 보려 합니다.. 근데 그동안 벌려 놓은 일들로 문의를 드립니다.. 저는 2004년에 경남 창원시에 21평형 아파트를 75백만원(현재150백만원)에 2006년에 경남 창원시에 30평형 빌라를 40백만원(75백만원)에 받아서 전세로 운영 중입니다. 또 2003년에 경남창원의 13평형 오피스텔을 40백만원(현재45백만원)에 분양 받아서 월세로 운영중이고 2008년에 경남 김해시에 31평형 아파트를 구입해서 살고 있습니다. 경남 창원의 21평 아파트와 30평형 빌라를 매도하려는데 세금은 얼마를 내야 할까요 1가구 3주택이 해당되는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 보유주택수는 1세대 3주택이상 보유자에 해당하지만 중과세율적용대상주택은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 일반적인 양도소득세 계산방법을 적용하여 계산하시면 됩니다. 합계 21평 30평 ------------- ---------------- ---------------- 양도가액 150,000,000 75,000,000 취득가액 75,000,000 40,000,000 기타필요경비 ------------- ---------------- ---------------- 양도차익 75,000,000 35,000,000 장기보유특별공제 (5년) 11,250,000 (3년) 3,500,000 ------------- ---------------- ---------------- 양도소득 95,250,000 63,750,000 31,500,000 기본공제 2,500,000 ------------- ---------------- ---------------- 과세표준 92,750,000 세율 35% ------------- ---------------- ---------------- 산출세액 17,562,500 지방소득세 1,756,250 ------------- 세액합계 19,318,750 =============== 1. 1세대 3주택 중과세율 1세대 3주택 중과세율 적용 대상 여부 판단은 양도일 현재 1세대가 소유하고 있는 주택수를 기준으로 하며, 소득세법 시행령」제167조의 3의 규정에 의하여 중과대상1세대 3주택에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정합니다. ◆ 주택 수의 계산 - 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 양도당시 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역) 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택으로 양도 당시의 기준시가가 4,000만원 이하이고 전용면적이 60㎡ 이하(단독주택의 경우 주택의 연면적이 60㎡ 이하이고 대지면적이 120㎡ 이하)인 소형주택은 제외합니다. 다만, 재개발, 재건축 지역으로 지정 고시된 지역이 아니어야 하고, 오피스텔은 제외합니다. 2. 1세대 2주택 중과세율 1세대 2주택 중과세율 적용대상에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정하며, 다만, 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중과되지 아니하고 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것입니다. 보유 주택수의 계산 - 서울.인천광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 양도일 현재 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 인천광역시 군지역, 지방광역시, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역) 수도권 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하인 소형주택을 제외합니다.. 다만, 도시및주거환경법에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 제외된다. 2008년 4월 29일 이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과세율 적용대상에서 제외합니다. 도시및주거환경정비법에 의하여 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택의 경우 지방광역시의 주택은 3억원을 초과하여야 고율과세대상 주택에 합산한다. 3. 중과세율 적용의 유예 1) 1세대3주택 중과세율 적용 유예 ① 양도에 대한 일반세율 적용 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 주택이 1세대 3주택 양도소득세의 중과세율 적용대상에 해당하는 경우 당해 주택에 대한 중과세율은 45%가 적용된다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50% 양도소득세의 세율이 적용된다. 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 고율과세대상 1세대 3주택을 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대해서는 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용한다. ② 취득에 대한 일반세율 적용 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 고율과세대상 3주택에 해당한다고 하더라도 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. ③ 투기지역 주택에 대한 탄력세율 투기지역에 소재하는 주택으로 1세대 3주택 고율과세 대상 주택을 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대해서는 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율에 10%를 가산한 세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용한다. ④ 장기보유특별공제 적용 배제 1세대 3주택 양도소득세 중과세율 적용이 유예되더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다. 2) 1세대2주택 중과세율 적용 유예 ① 양도에 대한 일반세율 적용 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 주택은 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되지 않는다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40% 양도소득세의 세율이 적용된다. ② 취득에 대한 일반세율 적용 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 고율과세대상 2주택에 해당한다고 하더라도 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. ③ 장기보유특별공제 적용 배제 1세대 2주택 양도소득세 중과세율 적용이 유예되더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다. |
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