상담사례 FAQ
채무자인데 선순위 임차인의 권리행사가 가능한지요?
| 등록일 : 2010-11-18 |
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본건의 채무자는 손** (전입 선순위) 인데 채권자 **은행의 채무자인데 선순위의 권리행사가 가능한지요? 가족도 아닌데 채권자 은행에서 대출경위를 밝혀주지를 않읍니다 (무상임차인 여하?) 본인에게 근거없이 구두로 물어볼수도 없고 좋은 새아파트인데 계속 유찰되는 사유가 손**(전입일자상 대항력) 때문으로 예상되는데 확실하게 근거있게 알아볼 방법은 없겠는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 본원 ****타경 **** 의 답변입니다. 해당 부동산의 담보대출권자이며 경매신청채권자이기도 한 **은행측에서 어찌하여 손**에 대한 정보제공을 기피하는 것인지 알 수는 없지만 질의하신 물건의 관련내역을 살펴볼 때 해당 손**가 대항력있는 임차인일 가능성은 지극히 떨어지는 상황이라고 판단할 수 밖에 없다고 하겠습니다. 현 소유자 최**으로 소유권이전 되는 당일날 손**가 전입했다는 사실과 매각절차에서 수개월간의 시간이 있었음에도 전혀 임차인으로서의 권리신고나 권리주장등이 없다는 점... 그리고 무엇보다도 해당 부동산담보대출을 일으킨 채무자 당사자가 다름아닌 손**란 점등에서 해당 매각(경매)절차에서 손**가 임차권을 주장할 여지는 거의 없어 보인다는 것이 저의 개인적인 견해라고 하겠습니다. 물론 현재 법률규정상 경매사건의 채무자가 반드시 임차인이 되지 말라는 법은 없지만 실무적으로 임의경매에서 해당 경매신청된 근저당권의 채무자가 소유권변동이 일어난 상황도 아닌 경우에서 대항력있는 임차인으로 인정된 사례는 거의 없음을 질문자님께 말씀드리고 싶습니다. 결론적으로 **은행측에서 왜 그런 것인지는 모르겠습니다만 해당 손**에 대한 임차권여부에 대한 정보확인을 거절하고 있는데다, 법원매각물건명세서상 해당 손**의 임차권주장등이 전혀 나타나고 있지 않는 이상 응찰자입장에서는 직접 탐문등이 아니고서야 더 이상 확인할 수 있는 방법은 없다고 하겠으며, 위 제 답변에서 언급한 임차인여부가능성에 대한 최종적인 판단은 질문자님께서 하시어 결정하실 부분이라 할 수 있겠습니다. 물론 낙찰받으신 이후에 대금납부이전까지는 위와 같은 경우 혹시 해당 손**가 갑자기 임차권을 주장하는 변수가 발생한다 하더라도 매수인의 매각불허가신청이나 매각허가에 대한 이의신청등의 구제신청으로 보증금을 돌려받고 매각절차를 취소시킬 수 있는 것도 가능하다는 점도 충분히 고려하시기 바라겠습니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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