상담사례 FAQ
제과점 운영하는 세입자의 유치권 인정 여부에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2010-10-25 |
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****타경**** ****지방법원 본물건은 근린상가로서 세입자가 제과점을 운영하고 있습니다. 세입자가 공사대금으로 금 119,000,000원의 유치권을 신고하였습니다. 유치권 인정 여부 부탁드립니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 먼저 등기부 상인수권리는 없고 임차인도 대항력이 없습니다. 유치권은 먼저 유치권 신고가 법원에 되었다하더라도 절대적으로 성립 여부에 영향을 미치는 것은 아닙니다. - 등기부에 등재되는 권리가 아니므로 실질적인 권리인가가 중요합니다. 기본적인 성립 요건은 아래와 같습니다. ** 당해 부동산에 대해 발생한 채권이어야하고 미수대금이 있어야합니다. 이 채권은 변재기가 자나야 비로소 유치권을 행사할 수 있습니다. ** 위 채권을 회수할 목적으로 채권자가 목적물을 점유를 하고 있있어야 합니다. 경매에서는 이 점유의 시기가 늦어도 경매개시등기 이전부터 시작되어야 하고 합법적인 방법으로 점유를 개시하였어야합니다. ** 마지막으로 공사계약 시 유치권 배제특약이 없어야합니다. 조사방법은 먼저 이해관계인 근저당권자, 가압류권자,임차인 등을 통해 법원신고서류를 입수하여 내용을 파악하는 것도 도움이됩니다. 그리고 현장에서 신고 내용의 진실성을 파악하여야하는데 현장 조사 시, 임차인, 건물관리인, 소유자, 유치권 신고자 등을 만나 공사 내역, 금액, 유치권자의 점유부분, 점유 시기 ( 경매등기이전 점유필요)를 탐문하시고, 성립의 가능성이 높으면 합의 가능 금액을 알아보시는 것이 좋습니다. 본 건의 경우 임차인,전세권자가 유치권을 신고하여 놓았는데 자신의 영업목적의 수리나 인테리어 등은 유치권을 발생시키는 채권으로 보지 않습니다. 또 임대차 계약서에 원상회복조항이 있다면 이 것 역시 유치권 불성립에 영향을 줍니다. 유치권은 사전 조사가 필수 이므로 수고를 하셔야하고, 낙찰 후에도 대출 문제 등이 걸릴 수 있으므로 철저히 준비하시는 것이 좋습니다. 감사합니다. |
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