상담사례 FAQ
전소유주와 세입자에 대한 대처방법은 어떻게 해야 되는지 선생님의 고견을 부탁드립니다.
| 등록일 : 2010-08-08 |
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선생님 안녕하세요! 늦었지만 지난번 시원한 답변 진심으로 감사드립니다. 현재 부동산 경매낙찰 후 등기까지 완료되었으나, 전소유주가 친분있는 법무사를 통해 리모델링 등에 상당액의 비용이 들어갔음을 주장하며 일부 인수를 요청하고 있는가 하면, 세입자 또한 대항력이 없는 가운데 소액임차인 보호에 의거 전세금 1,500만원 중 1,400만원을 배당받을 예정입니다만 약간의 이사비용을 주장하고 있습니다. 현재 인도명령을 요청하여 1주일 정도 경과되었으며, 법원에서는 인도명령결정은 15일 지 20일 정도 소요된다 합니다. <질문내용> 1. 1차 세대를 방문하여 집 전체를 둘러 보고 집상태를 확인하고자 하였으나, 전소유주가 둘러보는 것 자체를 꺼리며 "이사 간 후에 보면 되지 않느냐"는 말도 않되는 답변이 있었습니다. 제 생각으로는 등기까지 경료되었으므로 전소유주의 생각에도 불구하고 집 전체를 둘러 보고 세입자가 거주하고 있는지 등 집상태를 세밀히 확인할 수 있는 권리는 있다고 생각하는데요? 2. 인도명령과 강제집행을 통해 부동산을 인수받게 될 경우 전소유주가 리모델링 등에 들어간 부분을 경락자에게 인수 요구하였으나 거부할 시 떼어 가거나 훼손할 경우 어떻게 대응해야 하는지요? 3. 인도명령과 강제집행기간을 조금이라도 앞당겨 진행되게 하려면 법원에 어떠한 방법이나 조치를 취해야 하는지요? 4. 전소유주와 세입자의 행태를 보면 약간의 이사비용으로는 부동산을 인도받기가 쉽지 않을 것으로 전망되어 강제집행이 불가피하다고 생각하며, 강제집행이 되면 경락자로서 전소유주와 세입자에 대한 대처방법은 어떻게 해야 되는지 선생님의 고견을 부탁드립니다. (세입자에 대한 명도확인은 안해 줘도 무방한지요?) 5. 세입자는 전에 부동산업에 종사한 자로 전 소유자와 사촌관계에 있으며 경매를 불과 며칠 앞두고(경매개시 2010. 2. 9 / 전입일 2010. 2. 2) 경매가 진행될 경우 전소유자가 한 푼도 배당받지 못하게 될 것을 알고 조금이라도 건져보려고 전입했다는 이야기를 들었습니다. 또한 경매가 진행되면 100% 배당을 받지 못하게 되지 않느냐는 질문에 그 부분은 이사비용을 받으면 된다는 식입니다. 이 경우 경매방해죄가 성립되지 않는지요? 성립된다면 법원에 어떻게 신고해야 되며, 입증방법은 어떻게 해야 하는가요? 경매방해죄가 성립되면 배당은 어떻게 되며 처벌은 어떻게 하는가요? 6. 강제집행시 전소유주나 세입자의 집기 등을 별도로 보관하게 되면 그 비용을 경락자가 우선 납부하고 전소유주와 세입자에게 청구해야 되는 것으로 알고 있는데 돈이 전혀 없을 경우에는 집기를 경매하여 받아내야 하는지요? 두서없이 여러가지를 질문드리게 됨을 양지하여 주시면 감사하겠습니다. 무더운 날씨에 건강에 유의하십시요! |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1.소유자가 받아갈 배당금액이 모두 정산 되었다면 과거의 소유자는 불법점유를 하고 있는 것입니다. 다만 그렇다고 하더라도 적접 절차에 의해 명도를 받아야지 그렇지 않고 실력행사를 해서 우리가 점유를 한다면 우리 역시 불법을 저지르게 되는 것입니다. 2.형사상 재물손괴죄 및 민사상 손해배상청구를 할 수 있습니다. 3.집행관을 직접 만나서 식사대접을 하구 이 때 급행료로 어느 정도 신경 써 주시면 빠르게 진행할 수 있을 것입니다. 4.세입자가 배당을 받아갈 경우 명도 확인서를 해 줘야 합니다. 일단은 한명 한명씩 명도 협의를 해야 하며. 가장 먼저 세입자를 상대로 협의를 한 다음 제일 마지막에 소유자를 상대로 협상을 하시는 것이 순서입니다. 5.경매방해죄보다는 사기죄로 형사 고소하는 것이 형량이 더 무거워 협상에서 유리하구요. 입증방법은 형사 고소는 검사가 지게 되어 있습니다. 다만 저희측 입장에서는 소유자와의 관계 등을 입증해야 하는데, 전에 경험이 없으시다면 이 부분은 변호사의 조력을 받으시는 것이 좋을 것 같습니다. 6.그 집기를 경매처분을 해 비용을 회수해야 합니다. 그럼 명도까지 잘 마무리 하셔서 원하시는 수익 얻으시기 바랍니다. 감사합니다. |
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