상담사례 FAQ
기존 임차인이 낙찰자와 새로 임대계약을 맺으려고 하는데 선순위 근저당권자에 대항할 수 있나요?
| 등록일 : 2010-07-15 |
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수고가 많습니다 상가를임대해서 운영하고있는데 경매가 진행되서 후순위라 임대보증금 하나 못받고 손해 본 상태입니다 장사를 그만둘수없어서 낙찰자하고 새로 임대계약을 하려고하는데 낙찰인이 잔금 대출을 1억5천만원이나 새로 받은 상태입니다 상가 시세는 2억7~8천 된다고 하는데 보증금을 7천만원 달라고 합니다 주변 사람들 이야기로는 제가 사업자등록일이 2008년이라 근저당 은행보다 빠르니까 (새로운 임대계약서는 은행보다 늦음) 선순위 보호를 받을 수 있다고 하는데 궁금해서 문의 드립니다 |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 사업자등록이 되어 있었으나, 대항력이 없는 임차인이 신 소유자와 새롭게 임대차계약을 체결한 경우에는, 그 사업자등록을 유용할 수 있다고 하더라도 임대차계약을 새롭게 체결한 시점부터 대항력을 가진다고 보아야 할 것 같습니다. 그렇지 않다면 대항력이 없는 사업자등록에 의해 이를 신뢰한 선의의 제3자의 지위가 바뀌어서는 안되기 때문입니다. 대항력이 없던 전 임차인과 계약을 체결하였다고 하는 (사업자등록과 점유) 우연한 사정에 의해 선순위자인 은행이 그 임차인에게 대항할 수 없다고 볼 수는 없기 때문입니다. |
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