상담사례 FAQ
상가 세입자들이 정확히 파악이 안됩니다. 입찰시 주의할점은 무엇인가요??
| 등록일 : 2010-05-18 |
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관심 있는 상가가 있는데요, 세입자들이 정확히 파악이 안됩니다. 현재 상가는 영업을 하지 않고 폐문상태에 있고요. 질문 드립니다. 1. 배당요구를 한 세입자들은 경락인이 신경쓸 필요가 없는건가요? 2. 세입자중 하나가 말소기준등기 이전에 사업자등록은 되어 있고, 확정일 미상, 배당은 하지 않은 것으로 나오는데, 정확한 사항을 알 수 있는 방법이 있나요? 대항력이 있으려면 사업자등록과 점유를 하고 있어야 한다고 했는데, 점유사실을 어떻게 확인할 수 있죠? (세무서에서 필요한 서류를 열람 할 수 있나요?) |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 배당요구를 하였어도 대항력 있는 임차인의 경우 여러가지 사정으로 전액 배당이 되지 않으면 배당받지 못하는 부분에 대하여 낙찰자가 보증금을 인수합니다. 2. 상가의 경우 입찰희망자는 이해관계인이 아니라서 세무서에서 확인이 되지 않기 때문에 우선 매각물건명세서를 기초로 대항력, 배당가능금액 등을 판단합니다. 낙찰 후에는 이해관계인이 되어서 법원서류 열람, 세무서 조회 등을 통하여 명세서에 없는 임차인이 있는지를 알아보고 대항력이 기존 명세서에는 없는 것으로 되어 있지만 임차인이 대항력이 있는 것으로 밝혀지면 불허가 신청으로 처리하면 될 것입니다. 그러나 명세서에 대항력 있는 임차인으로 나오면 점유의 포기(사업 포기)의 시점이 중요한데 배당요구 종기일 까지는 사업을 하고 있었다면 대항력이 유지되는 것으로 보아야합니다. 또 사업의 포기도 한시적인지 아닌지를 알아보아야 하는데 이 것은 나중에 재판 상 입증 가능성을 기준으로 자료를 모아야 하고 현장에서 조사하는 것 이외에는 별다른 방법이 없습니다. 3. 참고로 상가건물임대차보호법은 2002년 11월 1일 시행되어 이 전에 설정된 말소기준권리가 있다면 임차인은 대항력이 발생하지 않습니다. 감사합니다. |
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