상담사례 FAQ
경매 매입후 단기 매각하면 부과가치세를 매입자에게 추가로 청구해야 하는가요?
| 등록일 : 2010-04-13 |
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안녕하세요. 매번 좋은 정보와 답변 주셔서 항상 감사드립니다 문의드리고 싶은 사항은 이번에 부동산 매매업 사업자 등록을 내고 사업을 시작하였는데 국민주택규모를 초과하는 주택이나 상가를 경매로 매입한 경우 이를 단기 매각하게 되면 부과가치세를 매입자에게 추가로 청구해야하는가에 대한 질문입니다. 경매로 인한 매입 후 일반 부동산 시장에 매각을 하게 되면 이를 매수한 상대방 측에서 부가가치세를 납부한 후에 환급을 받는 것이 맞는지요? 또한 일반 매매시 통상 계약서에 별도로 부가가치세 관련 내용은 포함하지 않는다고 알고 있는데 그렇다면 제가 세금계산서를 발급해주고 매각 가격을 10% 낮게 기장을 해야하는지 알고싶습니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 부가가치세 과세여부 부동산매매업자의 부동산 양도에 대하여 토지와 국민주택규모(전용면적 85㎡) 미만의 주택의 양도는 부가가가치세가 면제되고, 국민주택규모 초과 주택과 주택 이외의 건축물을 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세됩니다. 구 분 부가가치세 과세여부 ---------------------- ------------------------- 토 지 면 세 국민주택규모미만 주택 면 세 국민주택규모초과 주택 과 세 주택외 건물 과 세 2. 세금계산서의 교부 부동산매매업자가 부가가치세 과세대상인 부동산을 양도할 때 부가가치세를 거래징수하고 그 영수증으로 세금계산서를 교부하여야 합니다. 부동산매매업자가 부동산을 양도할 때 그 대가인 가격에 부가가치세를 별도로 받아야 한다. 그러나 부동산의 양도대가를 받을 때 과세표준과 세액이 별도로 표시되어 있지 않거나 부가가치세가 포함되어 있는지가 불분명할 때에는 양도대금에 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다. 따라서 양도대금의 110분의 100에 해당하는 금액을 과세표준으로 합니다. 3. 과세재화와 면세재화의 구분이 불분명한 경우 부동산매매업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(건물 등)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음에 의합니다. ① 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산합니다. ② 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산합니다. ③ 위 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산합니다. 다음의 경우에는 안분계산을 하지 아니하고 전액 공제되는 매입세액으로 봅니다. ① 당해 과세기간의 공급가액 중 면세공급가액이 100분의 5 미만인 경우 ② 당해 과세기간 중의 공통매입세액이 2만원 미만인 경우 ③ 재화를 공급한 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 개시한 자가 당해 과세기간 중에 공급받은 재화를 당해 과세기간 중에 공급하는 경우 4. 경매로 취득한 부동산의 매입세액공제 국세징수법에 따른 공매(수의계약에 따라 매각하는 것을 포함) 및 민사집행법에 따른 경매(강제경매, 담보권실행을 위한 경매, 민법ㆍ상법 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함)에 따라 재화를 인도 또는 양도하는 것은 재화의 공급으로 아니 합니다. 경매로 취득한 부동산의 경우 재화의 공급에 해당되지 아니하여 세금계산서를 교부하지 않는다. 따라서 부가가치세를 환급받을 수 없습니다. |
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