상담사례 FAQ
소유자와 채무자가 다른데 명도 받을때 문제가 없을까요?
| 등록일 : 2010-02-19 |
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교수님께 간단한 권리분석을 요청드립니다. 1. 예상 낙찰가는 얼마정도 될까요? 2. 소유자(조**)와 채무자(설**)가 틀린데 경매낙찰 이후 명도 받을때 문제가 없을까요? 3. 소유자와 채무자의 관계는 어떻게 확인할 수 있나요? 4. 낙찰 받기 위한, 낙찰 받고 난 이후 조언 부탁드립니다. 교수님의 고견을 기대합니다. 감사합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 본원 ****타경 ***** 의 답변입니다. 1. 낙찰가를 산정하기 위하여는 해당 부동산의 정확한 가치정보와 경제성분석이 수반되어야 하는데 해당 부동산 인근 근처에도 가보지 못한 제가 그냥 신빙성이 떨어지는 감정가만을 기준으로 얼마라고 말씀드릴 수는 없다라고 하겠습니다. 부동산의 가치와 경제성을 가늠하게 되는 요인은 무수히 많다고 할 수 있는데.. 입지여건, 주변환경, 교통, 교육, 문화, 상권, 개발여건등 많은 요인을 조사하고 분석하셔야 하겠습니다. 예를 들어 서울의 반포동의 ㅇㅇ아파트와 ㅇㅇ아파트는 기본여건이 거의 동일한 것은 물론이고 입주년도와 세대수도 별 차이가 없는데 같은 평형대 기준 몇 억이상의 가격차가 난다고 합니다. 이것은 해당 아파트의 브랜드가치에서 오는 것일 수도 있겠지만 주된 요인은 학군, 즉 교육환경에 의한 것이라는 것이 지역민들의 공통된 시각이라는 것입니다. 이러한 상황에서 여러가지 요인조사와 분석은 커녕 현장 주변에는 가보지도 못한 제가 대충 법원 감정가격이나 인터넷상의 KB기준시세등을 바탕으로 얼마다라고 언급한다는 것이 얼마나 위험한 일인지는 불문가지의 일일것입니다. 따라서 질문자님의 끈기있고 치밀한 조사와 분석을 당부드리고자 합니다. 2. 소유자와 채무자가 다른 것이 위 물건의 경매절차에서 낙찰자에게 문제될 것은 전혀 없어 보입니다. 명도는 해당 아파트에 과연 누가 점유하고 있는가가 중요한 것이며 권리분석상 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인등은 없는 것으로 나타나니 별 문제는 없을 것으로 사료됩니다. 3. 소유자와 채무자의 관계는 현재 응찰자 입장에서는 알 수 있는 방법은 없는 실정이며 해당 물건은 채무자가 임대차를 주장하고 있는 상황이 아니므로 굳이 소유자와 채무자의 관계를 알 필요는 없다고 생각됩니다. 그런데도 굳이 아시고자 한다면 해당 경매의 신청채권자인 **상호저축은행(둔산동지점)측에 정보도움을 요청하시면 파악할 수 있을지도 모르겠습니다. 4. 해당 물건의 권리분석상으로는 말소기준권리보다 앞서는 임차인이나 기타권리등이 전혀 없는 것으로 나타나 낙찰자 인수 권리없는 비교적 안전한 물건이라고 하겠습니다. 다만 해당 아파트 관리주체측에 체납관리비여부와 낙찰자인수금액(공용부분)체크정도는 하실 필요가 있겠으며 마지막으로 앞서 강조드린바와 같이 해당 아파트의 가치적,경제적분석은 반드시 꼼꼼하게 하시고 그리고 해당 아파트가 1층이라는 점도 반드시 반영하셔서 분석하셔야 하겠습니다. 이상 많은 도움이 되었으면 정말 좋겠습니다. 감사합니다. |
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