상담사례 FAQ
부부지간의 임대차인 경우 낙찰자에게 대항력 행사가 가능한지요?
| 등록일 : 2010-02-08 |
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**지법****타경*****호 낙찰자입니다 부부가 대출하여 경매가 진행되었는데 대출아파트의 구입할때, 즉 혼인신고 및 대출받기전에 당물건에 부부끼리 미리 작성해둔 임대차 계약서(확정일자까지받음) 를 경매법원에 배당신청은 하지않고 권리신고만 하여둔 상태입니다. 낙찰자에게 대항력 행사가 가능한지요? 부부가 사기 가능성이 있다고 보여지는데, 아직 인도명령 전인데 어떻게 하면 될까요? 임차금이 1억3000만원인데, 두사람의 금융거래 내역은 약3000만원정도 기록된것을 법원에 제출된 상태입니다. 부부끼리의 임대차 관계에 대한 판례는 없는가요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 부부 사이는 통정허위표시 등으로 가장임차인의 확률이 높다는 점 등, 부부 관계의 특수성을 제외하고는 (부부별산제를 채택하고 있는 우리) 일반인과 다르게 취급하는 법률이 존재하는 것은 아닙니다. 따라서 부부 사이에도 진정한 임대차가 인정된다면(확정일자까지 받아 둔 상태라면 보증금이 건너간 사실만 객관적인 금융자료 등에 의해 입증이 된다면 진정한 임차인으로 인정될 소지가 많아 보임) 대항력이 인정된다고 보아야 할 것입니다(물론 근저당권 설정 당시의 다른 문제는 별론으로 하고). 그러므로 사안의 경우 대금납부 후 인도명령을 신청하여 법원에서 인용이 된다면 임차인이 임대차존재확인이나 임대차보증금반환청구 등의 소를 제기할 것이고, 반대로 인도명령이 기각된다면 낙찰자가 건물인도소송을 제기하여야 할 것이고 이때 임차인이 진정한 임차인을 항변으로 주장하게 되겠습니다. 결국은 경락 뒤에 본안 소송에서 임차인의 진정성 여부가 판가름나는 구조를 가집니다(인도문제에 대해 합의가 되거나 뒤에 소송에서 합의가 된다면 판결까지는 가지 않더라도). 그런데도 일반인들이나 조금 경매를 아는 분들이 부부 사이니까 당연히 가장임차인이라고 단정하고는 경락을 받거나 권유하는 사례가 많아 문제가 발생할 여지가 있지요(이 사안의 경우 저라면 인도시 발생하는 이사비 외에도 확률에 대응한 소송에 대한 비용 등도 고려가 된 입찰을 권유하겠죠...). 근데 문제는 잔금을 납부하기 전에 이에 대한 문제를 해결하고 싶은 귀하에게는 위와 같은 구조상, 본안소송에서 확정, 확실한 답을 얻을 수 없다는 것이 문제입니다(물론 어느 정도의 확률이나 확신을 가질 수는 있을지 라도). |
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