상담사례 FAQ
낙찰받은 아파트 양도시 양도소득세가 얼마나 될까요?
| 등록일 : 2009-12-25 |
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교수님!! 항상 친절한 답변에 감사드립니다.. 올 9월에 240,000,000에 낙찰받은 APT를 2010년3월경 265,000,000에 매도 하려고 합니다.(현재 거주중인 집을 포함해 이 APT까지 3채를 보유하고 있슴).세금&법무비용등 으로 약 6,000,000정도가 지출되었습니다. 이럴경우 양도 소득세는 어느 정도 부과가 될지 자세한 내용을 알려주시면 감사하겠습니다.. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1년미만 단기매매에 해당합니다. 그리고 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용은 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에 장기보유특별공제의 적용은 배제되지만 세율은 일반세율을 적용합니다. 따라서 1년미만 단기매매에 해당하고 일반세율인 50%을 적용합니다. 세액을 계산하여보면 다음과 같습니다. 265,000,000-240,000,000-6,000,000=19,000,000-2,500,000=16,500,000*50%=8,250,000 <참고> 일반세율 -. 보유기간 1년 미만 : 50% -. 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40% -. 보유기간 2년 이상 2009년 양도 2010년 이후 양도 과세표준 ------------------------- -------------------------- 적용세율 누진공제액 적용세율 누진공제액 ----------- ------------ ---------- -------------- 1,200만원 이하 6% 6% 4,600만원 이하 16% 1,200,000원 15% 1,080,000원 8,800만원 이하 25% 5,340,000원 24% 5,220,000원 8,800만원 초과 35% 14,140,000원 33% 13,140,000원 <참고> 다주택자에 대한 중과세율 적용 1. 1세대 3주택 중과세율 1세대 3주택 중과세율 적용 대상 여부 판단은 양도일 현재 1세대가 소유하고 있는 주택수를 기준으로 하며, 소득세법 시행령」제167조의 3의 규정에 의하여 중과대상1세대 3주택에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정합니다. ◆ 주택 수의 계산 - 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 양도당시 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역) 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택으로 양도 당시의 기준시가가 4,000만원 이하이고 전용면적이 60㎡ 이하(단독주택의 경우 주택의 연면적이 60㎡ 이하이고 대지면적이 120㎡ 이하)인 소형주택은 제외합니다. 다만, 재개발, 재건축 지역으로 지정 고시된 지역이 아니어야 하고, 오피스텔은 제외합니다. 2. 1세대 2주택 중과세율 1세대 2주택 중과세율 적용대상에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정하며, 다만, 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중과되지 아니하고 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것입니다. 보유 주택수의 계산 - 서울.인천광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 양도일 현재 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 인천광역시 군지역, 지방광역시, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역) 수도권 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하인 소형주택을 제외합니다.. 다만, 도시및주거환경법에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 제외된다. 2008년 4월 29일 이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과세율 적용대상에서 제외합니다. 도시및주거환경정비법에 의하여 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택의 경우 지방광역시의 주택은 3억원을 초과하여야 고율과세대상 주택에 합산한다. 3. 중과세율 적용의 유예 1) 1세대3주택 중과세율 적용 유예 ① 양도에 대한 일반세율 적용 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 주택이 1세대 3주택 양도소득세의 중과세율 적용대상에 해당하는 경우 당해 주택에 대한 중과세율은 45%가 적용된다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50% 양도소득세의 세율이 적용된다. 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 고율과세대상 1세대 3주택을 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대해서는 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용한다. ② 취득에 대한 일반세율 적용 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 고율과세대상 3주택에 해당한다고 하더라도 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. ③ 투기지역 주택에 대한 탄력세율 투기지역에 소재하는 주택으로 1세대 3주택 고율과세 대상 주택을 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대해서는 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율에 10%를 가산한 세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용한다. ④ 장기보유특별공제 적용 배제 1세대 3주택 양도소득세 중과세율 적용이 유예되더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다. 2) 1세대2주택 중과세율 적용 유예 ① 양도에 대한 일반세율 적용 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 주택은 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되지 않는다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40% 양도소득세의 세율이 적용된다. ② 취득에 대한 일반세율 적용 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 고율과세대상 2주택에 해당한다고 하더라도 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. ③ 장기보유특별공제 적용 배제 1세대 2주택 양도소득세 중과세율 적용이 유예되더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다. |
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