상담사례 FAQ
지상건물 멸실되면 임대차관계 소멸되는거 아닌지요?
| 등록일 : 2009-12-14 |
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수고 하십니다 본건에 대하여 경매 초보로서 여쭙니다 본건물에 임대차 등기가 되여 있는바 지상건물이 멸실되면 임대차 관계는 소멸되는거 아닌지요? 토지상에 임대차 등기가 되여있지 않는 상황에서 건물이 멸실된 경우 임대차는 소멸되는거 아닌지요? 고견 부탁 드림니다 |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 00지방법원 본원 *** 타경 **** 의 답변입니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있으므로 선순위임차인이 배당요구를 하였더라도 보증금의 전부를 배당받지 못하고 일부만을 배당받은 경우에는 나머지 잔액의 보증금 반환채무는 매수인에게 인수됩니다. 그런데 임차주택의 양수인에 관하여 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다."라고 한 바 있습니다(대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276). 따라서 일반적인 경우에 대지의 매수인은 주택양수인에 포함되지 않으므로 임차보증금의 인수문제는 발생하지 않습니다. *** 그러나 본건의 경우에는 대지지분을 낙찰받게 되면 조합원의 지위를 승계하도록 되어 있으므로 일반적이 경우와는 달리 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 아니하면 그 잔액에 대하여 다른 공유자와 공동으로 그 반환채무를 인수하게 될 것입니다. 따라서 입찰여부에 대한 신중한 판단이 필요하다고 봅니다. *** 참 고 *** 도시 및 주거환경정비법 제55조 (대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ①대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다. |
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