상담사례 FAQ
유치권 성립여부 및 소액임차인 여부에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2009-12-07 |
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상가 건물 1층 전용 약220평 되는 물건입니다. 1. 경매개시 결정 후 집행관 현황조사서에 보면 이곳은 대형마트로 영업중이었음이 임차인이나 사진등으로 명확히 나와 있습니다. 그런데 공사업자가 이제와서 점유랍시고 출입 유리문을 잠그고, 소파 탁자만 덜렁 가져다 놓은채 유치권을 행사하고 있습니다. (현장엔 거의 아무도 없는 상태로...) 이런사실을 기재해서 인도명령을 신청하면 법원에서 받아들여 질까요? 아님 어차피 불법점유가 확실하므로, 강제개문하고 집기 치워버린 후 그쪽에서 억울하면 법적대응하라고 하면 어떨런지요? 2. 원래 후순위 채권자에 의해 강제경매가 개시 된후 그사건의 배당요구 종기 직전에서야 임차인이 사업자 등록과 확정일자를 받았습니다. 그런데 강제경매는 취하 되버리고 1순위 저당권자의 임의 경매가 강제경매 배당기일 직 후 등재되었습니다. 이럴때엔 상기 임차인들은 상가 소액 최우선 밷당을 받을 수 있겠죠? 그렇다면 그사람들이 배당을 받을려면 낙찰자의 명도확인서를 제출해야 되는데 이처럼 허위 유치권자가 점유하고 있다면 임차인들이 이를 해결한 후 낙찰자에게 명도를 넘겨줘야 하지 않나요? 긴 질문 읽어주셔셔 감사드리구요, 명쾌한 답변 기대하겠습니다. 감사합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 경매개시결정직후에도 대형마트로 영업중이었고 그 이후에 갑자기 공사업자라는 자가 점유을 개시했다는 것이 확실하다면 해당 유치권은 법적으로 성립하지 않는다(유치권자는 경매개시결정이전에 점유를 시작해야함)고 할 수 있으므로 당연히 인도명령신청으로 해결하실 수 있을 것입니다. 문제는 그런 정황을 어떻게 법원에 입증하는 것인가에 대한 부분입니다. 인도명령신청이후 강제집행의 방법이 아니라 낙찰자 임의대로 강제개문 후 집기등을 치워버리는 것에 대하여는 추천하고 싶지 않은 방법입니다. 이후에 유치권을 주장하는 측에서 중요한(값나가는) 물건이 있었는데 없어졌다는등의 민사적책임의 공방을 제기할 수 있기 때문입니다. 따라서 어디까지나 법적인 절차대로 진행하실 것을 권장하는 바입니다. 2. 문의내용의 설명이 약간 부족한 듯 하여 정확한 답변인지는 모르겠습니다만 일단 해당 임차인들이 현재 임의경매절차상에서는 배당요구종기일이전에 배당요구를 적법하게 하였다면 당연히 소액임차인에 해당될 경우 배당받을 수 있을 것입니다. 강제경매가 취하되었다면 강제경매 배당기일이 존재할 수 없는데, 그리고 그 이후에 근저당권자의 임의경매가 신청되었다면 그것은 두 경매사건이 전혀 별개의 사건으로 병합(통합)하여 진행할 상화이 아니며 따라서 새로이 진행된 임의경매사건에는 따로이 배당요구종기일이 지정될 것이며 해당 임차인들은 그 배당요구종기일이전에 배당요구하였으면 배당받을 수 있을 것입니다. 임차인들의 점유는 배당요구종기일까지 점유를 이행하고 있었으면 될 것이며 그 이후에 유치권주장에 대하여는 해당 임차인들이 해결한다거나 할 의무는 없다고 할 수 있습니다. 다만 해당 임차인들이 점유를 배당요구종기일까지 이행하였다면 유치권자는 경매개실결정이전에 점유를 할 수 없었다는 내용의 유치권자의 점유에 대한 증언이나 도움을 낙찰자에게 줄 수는 있을 것입니다. 따라서 해당 임차인들의 장사지속여부(점유)와 유치권자의 점유에 대한 개시시점이나 점유현황에 대한 도움을 얻기위해 임차인들에게 접촉할 수 있다면 도움을 요청하시는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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