상담사례 FAQ
'오피스텔'도 일반주택처럼 1가구 2주택 소유에 해당 되나요?
| 등록일 : 2009-11-27 |
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안녕하십니까? 수고많으십니다. 저는 서울에 작은 오피스텔 1채를 소유하고 있읍니다만, 경매과정을 통하여 다른 오피스텔이나 아파트를 취득하고 싶습니다. 여쭈어볼 말씀은 '오피스텔'도 일반주택처럼 1가구 2주택소유에 해당 하는지요? 1) 오피스텔 2채소유, 또는 아파트1채와 오피스펠을 소유시 양도소득세에 해당합니까? 2)기존 소유하고 있는 오피스텔을 매도시 3년소유, 2년 실거주가 안 되면 중과세에 해당하는지요? 3)그 밖에 소유하고 있는 오피스텔을 메도할시, 세무상 유의할 점은? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 00지방법원 본원 ****타경 **** 의 답변입니다. 1. 오피스텔의 주거용 여부 판단 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 해당 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다. 오피스텔을 임대하는 경우에도 취사시설등 주거시설이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보고, 주택을 점포로 용도변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것입니다. 2. 양도소득세 과세대상 1) 오피스텔이 모두 주택인 경우 - 먼저 양도하는 주택 : 양도소득세 과세, 나중에 양도하는 주택 : 1세대1주택비과세요건을 충족하면 비과세, 충족하지 않으면 과세 2) 오피스텔이 모두 업무용인 경우 - 오피스텔을 양도하는 경우 모두 양도소득세 과세 3) 오피스텔중 1개만 주택인 경우 - 주택인 오피스텔 양도시 : 1세대1주택비과세요건을 충족하면 비과세, 충족하지 않으면 과세, 업무용 오피스텔 양도시 : 양도소득세 과세 3. 1세대1주택 비과세요건 양도일 현재 1세대가 보유한 1주택으로 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(9억 초과 고가주택은 과세)되는 것입니다. 1세대가 1주택(이하 '종전 주택'이라 함)을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득한 경우 그 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 아래 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 해당되는 경우 양도소득세가 비과세(9억 초과 고가주택은 과세) 되는 것입니다. 4. 1세대 2주택 중과세율 : 업무용 오피스텔은 중과세율 적용대상이 아닙니다. 1세대 2주택 중과세율 적용대상에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정하며, 다만, 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중과되지 아니하고 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것입니다. 보유 주택수의 계산 - 서울.인천광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 양도일 현재 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 인천광역시 군지역, 지방광역시, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역) 수도권 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하인 소형주택을 제외합니다.. 다만, 도시및주거환경법에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 제외된다. 2008년 4월 29일 이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과세율 적용대상에서 제외합니다. 도시및주거환경정비법에 의하여 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택의 경우 지방광역시의 주택은 3억원을 초과하여야 고율과세대상 주택에 합산한다. 3. 1세대2주택 중과세율 적용 유예 ① 양도에 대한 일반세율 적용 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 주택은 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되지 않는다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40% 양도소득세의 세율이 적용된다. ② 취득에 대한 일반세율 적용 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 고율과세대상 2주택에 해당한다고 하더라도 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. ③ 장기보유특별공제 적용 배제 1세대 2주택 양도소득세 중과세율 적용이 유예되더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다. |
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