상담사례 FAQ
낙찰후 불허가 사유에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2009-10-17 |
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안녕하세요. 본건의 경우, 낙찰후 불허가 되었는데요. 불허가는 보통 어떤 경우 발생하나요 ? 감사합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 **지원 ****타경 ***** 의 답변입니다. 매각불허가의 사유에 대한 내용을 피력하자면 민사집행법 제121조부터 제128조까지 거의 전반에 걸친 내용을 언급하고 나름 설명하여야 하겠지만 그러자면 엄청난 분량의 지면할애와 수고가 필요합니다. 그래서 나름대로 요약 정리하자면 ☞ 민사집행법 규정상의 낙찰불허가 사유 ①강제집행을 허가할 수 없거나 강제집행을 계속해서 진행할 수 없을 때 ②최고가 매수신고인이 부동산을 취득할 능력(미성년자입찰 등)이나 자격(채무자 또는 이전 낙찰자등의 입찰경우)이 없는 때 ③최고가 매수신고인이나 그 대리인이 타인의 입찰을 방해하였거나, 담합하여 입찰하였을 때 ④법률상의 매각조건에 위반하여 매수하였거나, 모든 이해관계인의 합의없이 매각조건을 변경하였을 때 ⑤매각(입찰)기일공고가 법률의 규정에 위반하였을 때 ⑥선순위 임차인의 누락, 감정가격의 시세와의 괴리심화, 일괄경매의 결정오류 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우 ⑦천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때 ⑧공동담보인 수개의 부동산을 경매한 경우, 하나의 부동산 매각(낙찰)대금으로 채권금액과 집행비용에 충당하기에 충분한 때에는 나머지 부동산에 대하여 불허가(과잉경매시 불허). ⑨농지인 경우 농지취득자격증명을 제출하지 않은 경우(보증금 몰수유의) ☞ 실무상에서 경매절차에 중대한 하자가 있어서 불허가되는 사유 ①이해관계인들에게 적법한 송달이 이루어지지 않은 경우 ②감정가격이 현 시가와의 차이가 상당하여 재감정이 필요한 경우 ③개별경매로 진행하였으나 경제적인 요인이나 사실적인 요인 등으로 인하여 일괄경매가 필요한 경우나 그 반대의 경우 ④감정시점과 낙찰시점 사이에 부동산이 훼손되어 그 손실이 상당한 경우 ⑤경매부동산의 부속물이 명백하여 감정에 포함하여 진행함이 마땅하나, 담보물이 아니라는 이유로 감정에 포함되지 않은 경우 ⑥경매신청채권자에 우선하는 선순위 채권자의 채권액과 절차비용을 변제하고 나면 신청채권자에게 잉여가 없을 경우(무잉여) ⑦학교기본재산여부( 사립학교법등에 의한 유치원, 학교시설등의 학교기본재산에 대한 주무관청의 허가 여부에 따라) 이외에도 기본적으로 매각 불허가 결정은 위에 언급된 여러사항에 따라 법원의 직권에 의한 판단으로 선고하는 경우도 있으나, 경매절차상의 이해관계인이 여러가지 나름대로의 불허가사유와 입증자료 등을 첨부하여 불허가신청서를 제출해서 이 불허가신청이 받아들여진 경우도 꽤나 많을 수 있습니다. 따라서 이경우에는 누가 어떤 연유에 의해 불허가신청을 해서 매각불허가가 받아들여졌는지 확인할 수 조차 없으므로 해당 사건의 매각불허가이유를 짐작조차 할 수 없는 경우가 대부분이라고 하겠습니다. 질의하신 물건의 경우에도 나타나는 정보상내용과 권리분석상으로는 전혀 별다른 문제점이 있어 보이지 않아서 해당 매각불허가사유는 전혀 짐작조차 할 수 없는 상황입니다. 아마 경매신청채권자인 **상호저축은행측이 해당 사건의 매각기일이전에 법원에 매각기일변경신청을 4차례나(채무자가 아닌 경매신청채권자가!!) 했었다라는 정도의 내용이 일반적인 경매사건에 비해 특이사항이라고 할 수 있는 상태입니다. 무슨내용으로 인해 한시라도 채권회수가 급할터인 채권자측이 굳이 4차례나 경매기일을 변경(연기)했었는지는 짐작하기 어려우나 따라서 이 부분(매각불허가까지도)에 대하여는 해당 경매신청채권자인 **상호저축은행측이 어느정도의 답변의 열쇠를 가지고 있지 않을까 추측이 되는 상황이라고 하겠습니다. 아마 질문자님께서 해당 경매신청채권자인 **상호저축은행측에 적극적인 정보도움을 요청하신다면 궁금해하시는 내용에 대한 정확한 답변을 구할 수 있을거라고 생각이 됩니다. 부동산의 내면에 잠재된 요인에 대하여는 외형적으로 나타나는 정보가 더이상 없는 이상 그 내면에 사정에 접근할 수 있는 이해관계인(채권자등)과의 교류에 의해 보충할 수 있도록 최선을 다하는 것이 부동산경매입찰에 있어 또하나의 성공투자요인이라는 말씀을 끝으로 부족하지만 답변을 끝맺을까 합니다. 이상 굉장히 방대할 수 있는 내용을 요약하고 나름대로 설명드리자니 두서없이 전개하여 오히려 혼란만 드린것이 아닌지 모르겠습니다. 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다. |
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