상담사례 FAQ
현황조사당시 선순위 전입자가 현재 세대열람에 없고 권리신고도 없는 경우 대항력 여부
| 등록일 : 2009-10-10 |
 |
본건의 선순위 전입자 차**은 동사무소에 전입근거가 없는데 무시해도 되겠는지요? 전입일자상 선순위지만 전입근거가 없으니 대항력도 없는거나 다름이 없잖읍니까? |
 |
회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 본원 ****타경 **** 의 답변입니다. 문의하신 물건의 경우 질문자님의 질의내용대로 차**은 현재(2009.9.16) 전입세대열람에도 나오질 않고 그렇다고 따로 법원에 권리신고등도 하지 않은 것으로 보여지는데 일반적으로 이와 같은 경우 대항력있는 임차인일 가능성은 그리 높지 않다고 하겠습니다. 아마 그 이전 시점인 집행관의 현황조사당시(2009년 5월경추정됨)에는 주민등록상에 차**이 전입이 되어 있었던 것으로 생각이 되어지며, 그 이후 무슨 이유(퇴거 or 말소)에 선가 전입을 뺀 것으로 추정됩니다. 그래서 2009년 9월 세대열람에서는 차**의 전입기록이 나타나지 않은 것이라고 여겨집니다. 문제는 법의 규정상 임차인의 대항력유지는 배당요구종기까지만 유지하고 있으면 인정된다는 점입니다. 즉 차**이 위 사건의 배당요구종기일인 2009년7월29일까지는 전입이 되어 있었고 그 이후에 전입을 뺀 경우라고 한다면 법률적으로 임차인이 아니라고 할 수는 없다는 말씀입니다. 지금 여기서는 그 여부(전입을 배당요구종기까지 유지)를 전혀 알 수 없는 상태이므로 반드시 차**이 임차인이 아니다라고 단언하여 답변드릴수는 없다 하겠습니다. 하지만 경매실무상 일반적으로 위와 같은 상황인 경우 차**이 실제로 진정한 임차인이라면 첫번째로는 법원의 경매통보나 집행관 현황조사시등에서 권리신고를 전혀 하지 않을 수 없을 것이고, 또한 아무리 법률적으로 배당요구종기까지만 전입유지하면 된다지만 임차권등기등의 어떠한 안전조치도 하지 않은 상황에서 저렇게 대책없이 전입을 빼는 경우 또한 거의 없다고 할 것입니다. 법에 대해 잘 모르는 일반 임차인의 경우에도 진정한 임차인이라면 법의 규정을 떠나서 혹시 보증금을 돌려받지 못하는게 아닐까라고 불안해서라도 저렇게 전입을 뺄 수는 없는 노릇이며, 또한 나름 전문가라고 자처하는 제가 만일 진정한 임차인라 하더라도 저렇게 전입을 빼서 법의 규정에는 맞췄다고 하지만 임대차목록이나 주민등록에는 없던 상황에서 나중에 갑자기 대항력을 주장한다면 낙찰자의 심각한 반발과 소송제기까지 우려되는 상황인데 진정한(?)임차인이라면 정상적인 권리주장과 전입으로도 얼마든지 보증금을 보장받을 수 있는데 굳이 심각한 반발과 소송까지 불러일으켜 괜히 보증금보장까지 침해할수 있는 그런 무모한 행동을 할 필요는 전혀 없다고 하겠습니다. 즉 정상적이고 진정한 임차인이라면 일반인과 전문가를 떠나 위 차**과 같은 상황의 진행은 하지 않는다는 것입니다. 따라서 차**이 진정한 임차인일 가능성은 극히 낮다고 추정할 수 밖에 없는 것입니다. 그래도 안전조치를 위해 위 경매사건의 신청채권자이자 근저당권자인 경은상호저축은행측에 담보권설정당시(대출시점)에서 기 전입된 차**에 대한 어떠한 조사내용이 되어 있는지 정보도움을 요청하시어 확인을 하기위한 노력은 하실 필요가 있겠습니다. 보편적인 금융기관의 대출과 담보권설정에는 제공된 담보물의 가치측정과 임대차여부는 필수적으로 하게 되어 있으므로 그보다 먼저 전입되었던 차**에 대한 어떠한 정보가 있을지도 모르는 일입니다. 이상 법률적으로 무조건 차**이 임차인이 아니다라고 단언할 순 없지만 일반적인 경매실무에서 위와 같은 차**의 경우에는 위에 언급된 여러가지 내용등에서 진정한 대항력있는 임차인으로 보기는 어려우며, 또한 해당 경매신청채권자이자 근저당권자인 금융기관을 통해 어느정도 정보확인도 가능하지 않겠는가라는 결론을 말씀드렸습니다. 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다. |
인쇄
서울시 서초구 사임당로 25, 4층 (서초동) | 대구시 동구 동대구로 451, 2층 (신천동)
사업자등록번호 : 514-81-62519 | 통신판매신고 : 2008-대구동구-0006 | 대표 : 김은숙 
가입상담 문의 : 080-625-7700 | 권리분석상담 : 02-588-7051~3 (평일 09:00~18:00)
