상담사례 FAQ
낙찰받은 대지위의 건물(건축물관대장없음.미등기건물) 처리방법 자세히 부탁합니다
| 등록일 : 2009-09-28 |
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낙찰받은 대지위의 건물 (건축물관대장없음.미등기건물) 처리방법 자세히 부탁합니다 |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 본건은 건물은 매각에서 제외된 사건으로 낙찰후 건물은 낙찰자의 소유가 될수 없습니다. 법정 지상권이 성립한다면 지료 청구를 통해 지료를 받을수 있으며,법정 지상권이 성립하지 않는 다면 건물 철거 소송을 통해서 건물을 해결할 수 있습니다. 하지만 법정 지상권의 문제는 쉽게 접근할 사항은 아니며, 정확한 현장조사와 확실한 판단, 그리고 어떤 방법으로 수익을 창출할 것인지를 미리 판단하시어 입찰에 임하시는 것이 좋습니다. 압박을 통하여 건물을 싸게 사올것인지, 아니면 땅을 비싸게 팔것인지 연구하시어 입찰하시는 것이 좋을 듯 합니다. ___________________________________________________________ 법정 지상권에 관한 내용 1. 법정지상권의 의미 우리의 법제(法制)는 건물을 토지와 별개의 독립된 물건으로 취급하고 있다. 그런데 건물은 그 성격상 토지의 이용권을 수반하지 않고서는 존립할 수 없으며, 건물을 독립된 부동산으로 인정하여 시장에 유통시키려면 건물과 토지의 이용관계에 있어 불가분성을 인정하지 않을 수 없다. 이는 국민 경제상 타당한 것이며 당사자간의 구체적인 의사에도 반하게 되며 많은 문제점을 야기 시키게 됩니다. 따라서 토지와 건물이 어떤 사정에 의하여 소유권이 각각 달리 되었을 경우 건물 소유주에게 법률상 인정되는 지상권을 법정지상권이라 말합니다. 2. 법률상 법정지상권이 성립되는 3가지의 경우 ① 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유에서 건물부분만 전세권 설정을 한 이후에 토지 소유권이 변경된 경우. ② 토지 건물이 동일인 이었을 때 토지 건물이 어느 한쪽이 저당권이 생겨 그 저당권으로 경매가 실행되고 경락되어 토지 건물의 소유권이 각각 달라 질 경우. ③ 토지와 임목이 동일인에 속하고 있었으나 경매 또는 기타의 사유로 토지와 임목의 소유권이 각기 다른 사람으로 바뀐 경우. 민법 제366조(법정지상권) 抵當物(저당물)의 競賣(경매)로 因(인)하여 그 土地建物(토지건물)이 다른 所有者(소유자)에 屬(속)한 境遇( 경우)에는 土地 所有者(토지소유자)는 建物 所有者(건물소유자)에 對하여 地上權(지상권)을 設定(설정)한 것으로 본다. 그러나 地料(지료)는 當事者(당사자)의 請求(청구)에 依(의)하여 法定(법정)이 이를 定(정)한다. 3. 법정지상권 성립요건 (1) 저당권 설정당시 토지위에 건물이 존재해야 합니다. (2) 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야만 합니다. (3) 토지, 건물의 어느 한쪽이나 양쪽에 저당권 설정되어야 합니다. (4) 저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 또는 공매로 인하여 소유자가 달라져야 합니다. (5) 이러한 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이며 저당권 설정당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없습니다. 4. 법정지상권의 성립시기 (1) 법정지상권의 성립 시기는 토지나 건물이 경매로 그 소유권이 이전하는 때 입니다. 따라서 낙찰인이 낙찰대금을 완납한 때 법정지상권은 성립됩니다. (2) 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지는 않습니다. (3) 법정지상권을 취득 한 사람은 토지소유자에 대하여 지상권 등기를 청구 할 수 있습니다. (4) 법정지상권을 제3자에게 처분 하려 하면 등기를 하여야 합니다. (5) 등기 없이 건물을 처분한 경우 판례는 법정지상권부(法定地上權附) 건물의 양수인은 그 양도인이 토지소유자에 대하여 가지고 있던 지상권설정등기 청구권을 대위 행사할 수 있으며 따라서 토지소유자가 토지소유권에 기한 건물철거를 요구하는 것은 신의 측상 허용되지 않는다고 판결하고 있습니다. 5. 법정지상권의 내용 (1) 법정지상권의 범위 법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 국한 되는 것은 아니고 건물로서 이용되는데 필요한 한도에서 대지이외의 부분에도 미치게 됩니다.(일반적인지상권의 범위와 같다고 보면 됩니다) (2) 지료(地料)의 결정 법정지상권의 지료는 당사자 간의 합의로 정합니다. 당사자 간의 협의가 불가능 하게 되면 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정 하게 되며 이때 법원이 결정 하게 되는 지료는 지상권 성립한 때부터 소급하여 그 효력이 발생 합니다. (3) 지상권의 존속기간 가. 설정 행위로 정하는 경우 최장기간의 제한은 없습니다. -최단기간은(석조, 석회석, 연와조, 수목):30년, 그 외 건물은: 15년, 공작물은 : 5년 나. 기간을 정하지 않는 경우 최단기간으로 적용 합니다. 다. 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년입니다. (4) 계약갱신 청구권 가. 임의갱신 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할수 있다.(민법 제284조) 나. 갱신 청구권 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하는 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할수 있다 (민법 제 283조 제 1항) 다. 매수 청구권 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니한때에는 지상권자는 상당한 가액으로 현존하는 공작물이나 수목의 매수를 청구할수 있다. (민법 제 283조 제 2항) |
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