상담사례 FAQ
토지와 건물 지분경매 낙찰시 낙찰자가 임차인들의 보증금 전액을 인수하나요?
| 등록일 : 2009-09-24 |
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이사건의 경우 임차인들이 대항력이 있어 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 상황인데 토지와 건물이 지분경매입니다. 이경우 낙찰자가 임차인들의 보증금 전액을 인수하나요? 아님 1/3의 지분만큼만 인수하게 되나요? 만약 임차인들의 보증금 전액을 본건의 채무자가 아닌 다른공유자가 받아서 사용한 경우에도 낙찰후 1/3 만큼의 보증금에 대한 책임을 져야하는 건가요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 당연히 공유지분만큼의 대항력 인수비율부담을 지닌다고 할 수 있겠습니다. 따라서 질문하신 물건의 경우 1/3지분만큼의 인수부담의무를 가진다고 하겠습니다. 두번째 질문의 경우에는 좀 더 상세한 사실관계가 필요하다고 할 수 있겠습니다. 왜냐하면 공유물건(지분소유)의 경우에는 임대차관계는 전체소유지분의 과반수이상의 동의하에 임대차계약을 하여야만이 적법한 임대차라고 할 수 있습니다. 그런데 질의하신 내용대로라면 주장하는 임대차내용이 위와 같은 소유지분의 과반수이상의 적법한 동의하에 작성된 계약인지부터 따져보실 필요가 있겟으며 따라서 적법한(과반수이상의 동의) 임대차계약이 아니라면 당연히 그 임대차계약은 무효라고 하겠으며 동의하지 않은 나머지 지분권자는 책임질 필요가 없다고 하겠습니다. 또한 현재 제 개인적인 추측입니다만 나타나는 정보상 첫번째 임차인은 확정일자등도 없이 계약관계를 주장하고 있다는 점과 두번째 임차인 정**의 경우 사업자등록일보다 확정일이 3년이나 앞선다고 되어있는데다 배당요구종기지나 배당요구한 점, 지분소유권등과 이름도 비슷하다는 점등에서 왠지 그 임대차의 진정성에 의문이 드는 상황입니다. 따라서 진정한 임대차인지의 여부도 확인할 필요가 있다고 하겠습니다. 마지막 질문에 대한 답변은 다른공유자가 그 임대차계약당시에 동의를 하였느냐에 달려있다고 하겠습니다. 임대차계약을 한 이후에 정작 그 임대차보증금을 공유자중 누가 전용을 했느냐보다는 임대차계약을 할 당시에 동의를 하였다는 것자체가 임대차보증금반환에 대한 책임을 지겠다는 의사표현으로 볼 수 있다는 것입니다. 따라서 그 임대차계약에 대한 과반수이상의 동의전제와 동의여부가 관건이라고 하겠습니다. 이상 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다. |
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