상담사례 FAQ
부도 공공건설 임대주택과 관련해 문의드립니다.
| 등록일 : 2009-09-03 |
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부도공공임대주택 임차인 보호제도의 법령이 시행되어 공공임대아파트 경매에 여러가 지 제약이 있어 문의 드립니다. 1. 대한주택공사가 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제 12조에 따라 우선권이 있음을 신고함으로 되어있는 경우 제3자가 입찰하여 최고가 매수인 이 되어도 대한주택공사가 매수하게 되는건지요? 아니면 제가 낙찰받을수 있는건가 요? 물론 임차인 우선매수권은 알고 있습니다만 주공에 우선권이 있다면 제가 낙찰받 을 수 있는 방법은 없는지 알고싶습니다. 2. 위의 것과 연계하여 주택매입사업시행자(주공을 얘기하는 것이겠지요..)외의 자가 낙찰을 받을 경우 그 매수인은 부도임대주택의 임차인에게 3년 범위 이내에서 대 통령령이 정하는 기간동안 임대할 의무가 있음이라고 되어 있습니다. 그럼 기존 임차 인이 원할경우 3년간의 우선적으로 임대를해주어야 하나요? 또한 그렇다면 임대료는 기존과 동일하게 해야하나요? 아니면 새로운 금액으로 계약해도 되는 건가요? 답변부탁드립니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 임대아파트 임차인이 우선매수권을 행사한다면 주공이 우선권을 위임받아 행사할 수 있고 그에 따라 제3자가 낙찰받더라도 그 가격에 주공이 우선권을 인정받아 최고가매수신고인의 자격이 될 수 있다고 하겠습니다. 여기서 제3자로의 낙찰여부는 전적으로 주공이 우선권을 행사하느냐 안하느냐에 달려있다고 할 수 있으므로 따로 방법이 있다고 말씀드릴수는 없는 상황입니다. 2. [부도공공임대주택 임차인 보호를 위한 특별법]에 대해 간략히 설명드리자면 그 방대할 수 있는 법전문과 시행령및동규칙을 모두 언급하면서 살펴볼수는 없는 노릇이고...부동산경매와 관련된 사항만을 언급하자면.. 위 특별법 제10조 제4항의 규정을 살펴보면 <<주택매입사업시행자 외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해 부도임대주택의 임차인에게 3년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 임대하여야 한다.>>라고 되어있습니다. 아마 위 규정으로 말미암아 임대아파트 경매에 있어 응찰자입장에서 가장 문제가 될 수 있는 부분이 아닌가 여겨집니다. 법 규정대로라면 주택매입사업시행자(주공,토공등의)가 아닌 일반인이 낙찰받게 되었을 경우 해당임대아파트 임차인에게 대통령령이 정하는 기간(3년)동안 ｢임대주택법 시행령｣ 제12조제1항에 따라 건설교통부장관이 고시하는 국민임대주택 등의 표준임대보증금 및 표준임대료에 따라 임대하여야만 하는 피할수 없는 입장에 처할수 밖에 없을 것으로 보여집니다. 즉 임대차를 거부할 수 없는 상황에 놓이게 됨으로써 처분행위(재산권행사)등에 제약이 따를 수 밖에 없고, 또한 여기서 또다른 문제도 제기 될 수 있는데 위 규정에 따라 3년간 임대하기로 낙찰자와 임차인간에 합의가 되면 다행인데 만일 임대계약에 대한 합의가 임차인의 사정이나 반대등으로 이루어지지 않았을 경우 이런 임대아파트임차인에 대한 명도등이 문제가 될 수도 있습니다. 따라서 위 특별법에 따라 앞으로는 임대아파트입찰시에는 어느정도 특별한 주의가 요청된다고 하겠습니다. 임대료수준이나 수익률계산, 명도부분등에 있어 일반경매물건투자때와는 다른 부분이 분명 존재한다고 볼 수 있어 질문자님의 많은 공부와 노력, 신중함이 필요하다고 할 수 있겠습니다. 이상 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다. |
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