상담사례 FAQ
보호받지못하는상가(겸주택)임대차는 채권처럼 배당되나요?
| 등록일 : 2003-05-06 |
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[보호받지 못하는 상가(겸 주택) 임대차는 채권처럼 배당되나요?] 예를 들어,(사업자등록증이 없거나가 타이유로) 상가임대차보호를 받지 못하게 된 상가 겸용 주택 = (상가면적=1/3, 주택면적=2/3) 3000만원에 세입자가 1가구 들어 있다고 하면, 배당순위는 어떻게 되는지 궁금합니다... 이 경우 1순위가 근저당이 5000만(최초 기준 :95년 1월 1일자 : 대구=2000만에 700만 최우선변제)이고, 2순위가 상가 겸 주택임대차 3000만원, 3순위가 근저당 1000만이고, 배당할 총금액이 6000만원이라 한다면, 제가 궁금한 것은 상가겸 주택의 3000만원의 임차인이 얼마의 배당을 어떤 순서로 배당을 받는지입니다. 1순위 근저당의 전액배당받은 그 다음에,,, 2순위인 (주택임대차계약서에 확정일자가 배당 순서 2순위인) 주택임대 차세입자가 어느정도 받아가는지, 그리고 3순위 근저당에 앞서 전액을 다 받아갈 수 있는지, 아니면 채권처럼 배당이 되는지 궁금합니다. |
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●주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정을 보면 [임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다]라고 규정하고 있으며 또한, ●[제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다]라고 규정하고 있습니다. ●그리고 임차건물이 영업용과 주거용으로 같이 사용하고 있다고 하더라도, 주 사용 용도가 주거용이라면 주택임대차보호법의 규정을 적용 받을 수 있으며, 임차인이 배당을 받기 위해서는 반드시 기간내 배당요구를 하여야 합니다. ●따라서 질문의 임차인은 동법의 적용을 받을 수 있으며,전입일과 건물의 인도, 그리고 확정일자가 질문의 1순위와 3순위 사이에 있다면, 1순위 배당후 남은 잔여금으로 3000만원까지 배당을 받을수 있습니다. 그러나 전입 또는 확정일자를 받지 않았다면 일반 채권과 같이 후순위로 배당됨니다. ● 질문의 임차인은 보증금이 소액임차인의 보증금을 초과하므로 일정금액 최우선배당은 없습니다. 감사합니다. |
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