상담사례 FAQ
부동산매매사업자를 내는데 자격조건이 있는지등에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2009-07-07 |
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안녕하세요 교수님 부동산매매사업자를 내는데 자격조건이 있는지 궁금합니다 또한 부동산매매사업자를 내고 경매를 할시에 단점과 장점에 대해서 듣고싶습니다 |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 부동산매매업 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간(1-6월 또는 7-12월)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업은 재회를 공급하는 사업, 즉 부동산매매업으로 봅니다. 여기서 "1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업"은 예시적 규정으로 보아야 하며, 사업상의 목적이 있는지를 사실판단하는 것이 더 중요한 것입니다. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 양도의 규모, 거래횟수, 양도의 형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며, 부동산매매업을 대외적으로 표방(사업자등록 등)하여 부동산을 매매하는 경우 부동산매매업의 사업소득에 해당하는 것입니다. 다수의 부동산을 매매하여 부동산 취득과 매매형태가 단순히 거주 또는 소유목적으로 한 것이 아니고 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진것이라면 부동산매매업에 해당됩니다. 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이며 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이며, 당해 부동산 매매가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무등을 종합적으로 검토하여 소관세무서장이 판단하게 됩니다. 2. 부가가치세 과세여부 부동산매매업자가 되면 부가가치세법상 사업자이기 때문에 부가가치세 과세대상이 되는 재화 또는 용역을 공급할때는 부가가치세를 거래상대방에게 거래징수하여야 하고, 사업자가 신고납부하여야 합니다. 국민주택규모이상의 주택과 주택외 건물의 공급은 부가가치세 과세대상이 되므로 부가가치세를 거래징수하고 이를 증거하는 세금계산서를 교부하여야 합니다. 토지의 공급과 국민주택규모미만 주택의 공급은 부가가치세가 면제(면세)됩니다. 따라서 부가가치세는 거래징수하지 않으며, 세금계산서 대신 계산서를 교부하시면 됩니다. 3. 부동산매매업의 비교과세제도 부동산매매업자가 종합소득세 확정신고를 할 때 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자는 소득세법 제64조의 규정에 의해 비교과세 대상이 됩니다. 종합소득세율을 적용하여 계산하는 방식(①)과 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 계산하는 방식(②) 중 큰 금액을 산출세액으로 합니다 ①, ② 중 큰 금액 ① 기본세율에 의한 종합소득산출세액 ② 산출세액=[(주택등 매매차익-250만원)*양도소득세율(60%)]+[(종합소득과세표준-주택 등 매매차익)*기본세율] 따라서 부동산매매업자가 양도하는 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 양도소득세 고율과세대상 부동산을 양도할 때는 중과세율이 적용됩니다. 4. 부동산매매업자의 토지 등 매매차익의 신고납부 소득세법 제69조 부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고시에는 양도소득세 계산방식(1세대 3주택 등 중과세율 적용)을 준용하여 계산하여 신고납부하는 것이며, 종합소득세 확정신고시에는 종합소득세 계산방식을 적용하여 종합소득세로 신고납부하는 것입니다. 부동산매매업자의 소득세신고는 부동산매매업자가 매매용 토지 및 건물을 양도하는 경우에는 양도인이 속하는 날이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 토지 등 매매차익 예정신고를 하여야 하며(토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 신고하여야 함), 예정신고를 하였더라도 양도소득세와는 달리 반드시 종합소득세확정신고(5월달)를 하여야 합니다. 5. 토지등 매매차익의 계산 토지등 매매차익 예정신고 '토지등 매매차익'을 다음과 같이 계산하며, 매매차익예정신고를 하고 자진납부하는 경우에는 산출세액의 10%에 상당하는 세액을 세엑공제를 받을 수 있습니다. 토지 등 매매차익= 매매가액 - (취득가액 +양도자산의 필요경비 + 토지등에대한 건설자금이자 + 토지등 매도로인한 공과금 + 장기보유특별공제) 산출세액 = 토지등매매차익 × 양도소득세세율 * 즉, 사업자가 아닌 개인이 부동산을 양도하였을 때는 양도소득세를 신고납부하면 되지만, 사업자인 부동산매매업자가 부동산을 양도하였을 때에는 부가가치세, 종합소득세를 신고납부하여야 합니다. 종합소득세와 양도소득세 만을 비교하면 일반적으로 부동산매매업자가 유리(세금부담이 적은 경우)하지만, 종합소득세외 부가가치세 및 4대보험이 부동산매매업자가 추가적으로 부담하여야 하는 경우가 발생할 수 있으므로 종합적으로 고려하여 판단하셔야 합니다. |
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