상담사례 FAQ
임차인이 대출당시 상거주의사 표명 후 경매시 임대차 주장할 수 있나요?
| 등록일 : 2009-06-29 |
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안녕하세요? *임차인의 남편(소유자의 동생)이 신청채권자에 대하여 작성한 확인서에 의하면 무상거주하고 있다고 했습니다 *그리고 또 전화통화에 의하면 보증금 8천만원에 살고 있다고도 했습니다 1.정황으로는 인수할 보증금이 없는 것 같은데, 법원 매각물건명세서에 기재된 사실만으로 충분한 것인지, 아니면 낙찰자가 무상거주확인서를 복사라도 해다 증명해야하는지 궁금합니다 (근저당권자를 찾아가면 쉽게 복사가 가능한건지..) 2.무상거주인데 전입이 돼있었다는 걸 이용해 배당을 받거나 대항력을 주장하거나, 소유자와 짜고 소액임차인으로 가짜 계약서를 작성해 최우선변제를 받으려고 할 경우, 계약서만 가지고도 가능한 일인지 아니면 실제 돈이 오고간 근거가 필요한 것입니까? (경매진행시에) |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 특수관계인등의 임대차계약에 대하여 우리나라 법률규정상 그 임대차계약이 진정성(진실된)이 있다면 친인척등 특수관계인과의 임대차계약도 인정하고 있는 실정입니다. 하지만 우리나라 정서상 특수관계인사이(그것도 이촌이내)에서 진정성있는 임대차계약이 있을 가능성은 희박하다고 할 수 있는 실정입니다. 즉 부모자식간에, 또는 형제지간에 정말로 임차보증금 8000만원이 오고간 임대차계약이 과연 얼마나 있겠습니까?? 하지만 그렇다고 제가 질문하신 물건의 경우 과연 형제사이의 임대차계약주장에 진정성이 있다,없다라고 단정지을 수는 없다 하겠습니다. 다만 경매신청채권자에게 무상거주확인서등을 확인해줬다고 해놓고서는 경매절차에서는 임차인을 주장한다고 하니 실제 진정성(실제 8,000만원이 오고가지는 않은)은 없지 않겠나라고 강하게 추측할 수는 있는 상황입니다. 부모자식간에도, 형제지간에도 돈개념이 철저한 사람이라면 실제 보증금을 받고 임대차계약을 맺는 사람도 있기는 하지 않겠습니까? 다만 우리나라 정서상 그 확률이 상당히 희박하다는 점입니다. 그리고 위와 같이 대출당시에는 금융기관조사등에서 무상거주의 의사를 표해놓고서는 정작 경매절차에서는 대항력을 주장하는 특수관계인 임차인에 대해 신의성실의 원칙에 어긋난다고 해서 그 임대차관계를 인정하지 않은 대법원판례도 있습니다. 또한 위와 같은 경우 임차권부존재관련소송등에서 실제 임차보증금 8000만원상당이 오고간 금융거래사실도 임차인을 주장하는 특수관계인등에서 제출해야 하므로 실제 위와 같은 경우 그 임대차가 인정받을 가능성은 그리 높지 않다 하겠습니다. 종합해서 말씀드리자면 제가 문의하신 물건의 형제지간의 임대차 주장에 대해 진정성이 있다,없다라고 말씀드릴수는 없지만 경매신청채권자의 무상거주확인사실과 위에 언급된 대법원판례와 임차권부존재관련소송등의 처리등에 따라 주장하는 임대차가 인정받을 가능성은 그리 없다는 사실입니다. 따라서 입찰에 참여하고자 한다면 대금납부이후에 임차권부존재확인소송등을 각오하셔야 할 것이며, 또한 경매신청채권자에게 요청하여 무상거주확인서등의 협조여부등도 미리 체크해 놓으셔야 할 것으로 보입니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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