상담사례 FAQ
대지권이 미등기인 물건에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2009-06-16 |
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본건은 대지권이 미등기인데 차후에 대지권 등기시 등기비용만 부담하게 되는지요? 추가로 대지값을 인수해야 되는지요? 입찰가에 대지권값이 포함되여 있는데 확실한 법적근거가 없으므로 어떻게 어디에 확실한 진행예정사항을 근거를 알아봐야 되는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 본원 ****타경 ***** 의 답변입니다. 1.아파트 같은 집합건물 '토지별도등기' 있을땐 보통의 경우 아파트와 같은 집합건물은 주택과는 달리 토지, 건물에 대한 등기부 등본이 하나로 통합돼 있다. 따라서 경매 등 권리분석을 할 때에도 집합건물 등기부 등본 하나만 보면 된다. 하지만 간혹 집합건물임에도 별도의 토지등기부가 있는 경우가 있다. 이럴 경우엔 반드시 토지등기부등본을 떼어보고 인수되는 권리가 있는지를 확인한 후 입찰에 응해야 한다. 일반적으로 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 근저당, 가압류 등의 권리가 설정돼 있으면 집합건물의 등기부에 “토지에 별도의 등기”라는 표시를 하는 것이 일반적이다. 즉 대지권의 목적인 전체 토지의 등기부가 깨끗하지 않은 것을 의미하기도 한다. 과거 경매물건의 집합건물에 ‘토지별도등기’가 되어 있다면 이는 집합건물의 신축당시 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 집합건물을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지지분에 따른 대지권등기를 해줘야 함에도 사업실패로 도주해 버린 경우가 대부분 이었다. 반면 최근에 나타나는 ‘토지별도등기’는 1)등기가 말소돼야 함에도 불구하고 당사자의 말소신청이 없어 '토지별도등기 있음'이라는 문구가 그대로 남아있는 경우 2)토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공동담보 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이 이중으로 기록된 경우 3)신축 전에 대지를 담보로 은행에서 저당권을 설정하고, 건물완공 후 새로운 대출 없이 토지에 대한 저당을 각 구분건물의 등기부에 할당 기재하는 경우 등이 해당된다. 일반적으로 저당권에 의한 토지별도 등기인 경우에 법원은 낙찰자가 토지별도등기를 인수한다면 ‘토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매 한다’는 특별매각조건을 붙이고 이런 절차 없이 경매가 진행됐다면 낙찰불허가 사유 또는 항고 사유가 된다. 이와는 별도로 인수조건을 붙이지 않고 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하도록 해, 감정평가서에 대지권과 건물의 가격을 분리해 감정하고 토지저당권자가 대지권비율만큼 배당금을 받아 토지저당권을 말소시키는 경우가 대부분이다. 때문에 입찰에 참여하여도 문제가 되지 않는 것이 보편적이다. 물론 이때 토지저당권자는 건물의 매각대금에 대해서는 우선변제를 받을 수 는 없다. 하지만 토지등기부 별도등기에 가처분, 보전가등기, 구분지상권 등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야 한다. 2 <대지권미등기 사유> 1).건물 준공당시 토지의 구획정리사업이 준공되지 않아 건물등기만 먼저 한 경우가 대부분이다. 2).구분 소유자별 대지권이 확정되지 않아 미등기된 경우도 있다. 3).수분양자의 사정으로 미등기된 경우도 있다. 4).대지권이 감정가격에 포함되어 있으면 미등기된 대지권도 포함하여 취득하며, 향후 입주자 회의 등에서 대지권을 일괄 등기할 경우 등록세가 추가될 수 있으나, 금액은 크지 않다. 아래의 경우는 대지권을 취득하기 위해 별도의 부담이 있다. a. 대지권이 없는 경우 b. 대지권을 취득하기 위해 소송을 제기해야하는 경우 c. 대지권을 취득하기 위해 미지급한 분양대금을 정리해야하는 경우 |
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