상담사례 FAQ
현제 1가구 3주택입니다.경매로 낙찰받은 물건을 1년안에 팔경우 (양도세)문의입니다.
| 등록일 : 2009-06-05 |
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*** 교수님 안녕하십니까 본인은 현제 1가구 3주택소유자로서 **시 아파트 2채 단독주택1채 이렇게 본인과 부인명의로 되어있습니다 (1,아파트 보유2년 시세 7500만원, 집사람 소유) (2,아파트 보유1년 미만 시세 5000만원, 본인 소유) (3,단독주택 보유2년 시세 7500만원, 본인 소유) 위와 같이 현제 1가구 3주택입니다 여기서 질문드립니다 1,몇일전 경매로 또하나의 물건을 낙찰받았습니다 (1가구 4주택이 되네요) 그렇다면 경매로 낙찰받은 물건을 1년안에 팔경우 (양도세)세금을 얼마나 내야하는지요? (각 세무소에 문의를 해봐도 답이 많이 틀립니다) 2,만약 저희 가족에게 매매를 할경우, 가족이기때문에 낙찰받은 금액만(3730만원) 받을려고 하는데요,이때 아무런 문제가 되지 않는지요?(1년안에 팔경우입니다) * 물건 현시세 5500만원----낙찰금액 3730만원입니다 3,몇일전 경매로 낙찰받은 물건을 가족에게 넘길려고 합니다, 그렇다면 제일 좋은방법이 무엇인지 교수님의 좋은 말씀부탁드립니다(증여? 매매또 ? 다른방법?) |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 **지원 ****타경 **** 의 답변입니다. 1) 1세대2주택이상 고율과세대상 주택에 관한 내용을 아래에 정리하여 놓았습니다. **시의 경우에는 기준시가가 3억원을 초과하는 주택이 고율과세과세대상입니다. 따라서 고율과세대상 주택이 아닌 것으로 판단됩니다. 고율과세대상이 아닌 주택을 양도할 때 양도소득세율은 일반세율을 적용합니다. 따라서 보유기간이 1년 미만이면 과세표준에 50%의 세율을 적용하여 세액을 계산합니다. 2) 직계존비속 및 가족에게 양도할 때 실질적인 매매이면 매매로 보아 양도소득세가 과세되고, 실질적인 매매가 아닌 증여이면 증여세가 과세됩니다. 증여의 경우 직계존비속의 경우 3천만원(10년 합산), 기타 친족이면 5백원(10년 합산)이 증여재산공제로 공제되므로 이 공제액을 초과하는 부분에 대하여 1억까지 10%, 1억이상 5억미만까지는 20%의 증여세가 과세됩니다. 양도의 경우 양도가격에서 취득가격을 차감한 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세합니다. 유리한 방법을 찿아보시기 바랍니다. 3) 양도와 증여 이외에 부담부증여의 방법이 있습니다. 부담부증여란 채무를 승계하고 증여를 받는 것입니다. 채무를 승계받은 부분은 양도, 채무승계를 초과한 부분은 증여로 보는 것입니다. 부담부증여의 경우 전체 세부담이 감소하는 경우가 있습니다 *** 1세대 다주택자의 고율과세제도 *** 1. 1세대 3주택 중과세율 1세대 3주택 중과세율 적용 대상 여부 판단은 양도일 현재 1세대가 소유하고 있는 주택수를 기준으로 하며, 소득세법 시행령」제167조의 3의 규정에 의하여 중과대상1세대 3주택에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정합니다. ◆ 주택 수의 계산 - 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 양도당시 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역) 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택으로 양도 당시의 기준시가가 4,000만원 이하이고 전용면적이 60㎡ 이하(단독주택의 경우 주택의 연면적이 60㎡ 이하이고 대지면적이 120㎡ 이하)인 소형주택은 제외합니다. 다만, 재개발, 재건축 지역으로 지정 고시된 지역이 아니어야 하고, 오피스텔은 제외합니다. 2. 1세대 2주택 중과세율 1세대 2주택 중과세율 적용대상에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정하며, 다만, 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중과되지 아니하고 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것입니다. 보유 주택수의 계산 - 서울.인천광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 양도일 현재 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 인천광역시 군지역, 지방광역시, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역) 수도권 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하인 소형주택을 제외합니다.. 다만, 도시및주거환경법에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 제외된다. 2008년 4월 29일 이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과세율 적용대상에서 제외합니다. 도시및주거환경정비법에 의하여 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택의 경우 지방광역시의 주택은 3억원을 초과하여야 고율과세대상 주택에 합산한다. 3. 중과세율 적용의 유예 2. 중과세율 적용의 유예 1) 1세대3주택 중과세율 적용 유예 ① 양도에 대한 일반세율 적용 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 주택이 1세대 3주택 양도소득세의 중과세율 적용대상에 해당하는 경우 당해 주택에 대한 중과세율은 45%가 적용된다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50% 양도소득세의 세율이 적용된다. 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 고율과세대상 1세대 3주택을 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대해서는 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용한다. ② 취득에 대한 일반세율 적용 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 고율과세대상 3주택에 해당한다고 하더라도 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. ③ 투기지역 주택에 대한 탄력세율 투기지역에 소재하는 주택으로 1세대 3주택 고율과세 대상 주택을 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대해서는 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율에 10%를 가산한 세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용한다. ④ 장기보유특별공제 적용 배제 1세대 3주택 양도소득세 중과세율 적용이 유예되더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다. 2) 1세대2주택 중과세율 적용 유예 ① 양도에 대한 일반세율 적용 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 주택은 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되지 않는다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40% 양도소득세의 세율이 적용된다. ② 취득에 대한 일반세율 적용 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 고율과세대상 2주택에 해당한다고 하더라도 고율의 세율을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용한다. 다만, 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. ③ 장기보유특별공제 적용 배제 1세대 2주택 양도소득세 중과세율 적용이 유예되더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다. |
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