상담사례 FAQ
대항력 있는 소액 임차인의 명도방법에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2009-06-02 |
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집도 비우지 않고 보증금 요구부터 합니다. 먼저 주지 않으면 명도가 오래 걸릴거라면서요 어떡해야 하나요? 소액우선변제받고 나머지는 낙찰자가 부담해야 합니다. 이삿짐 싸면 주겠다고 헸는데 먼저 달라고 합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 대항력 있는 임차인에게 보증금 반환하는 것과 그 임차인이 집을 주인(낙찰자)에게 인도하는 것을 법률적으로 동시이행의 관계라고 합니다. 그러므로 누가 먼저 이행할 것만 요구한다면 평생을 가도 평행선만 달릴 뿐이지 해결방법이 없다고 하겠습니다. 보통 이런 경우 서로간에 서약서(계약)를 작성하자고 임차인에게 요구해서 이사일을 약정합니다. 물론 그 약정된 이사일날 이사직전에 낙찰자는 임차인에게 미배당보증금 얼마를 지급한다는 것도 약정해야 하겠지요. 이사일은 해당 임차인이 최우선변제(소액)를 받을 수 있다고 하니 배당기일이 지난 일이 되어야 할 것이고 얼마간의 기일을 더 주는가는 낙찰자가 배려해야 하는 부분이겠지요. 이렇게 배당기일이 지난 시점 언젠가를 이사일로 서로 약정한다면 지정된 이사일날 오전 일찍가서 낙찰자는 이사 준비여부와 이삿짐센터의 도착여부를 확인한 다음 약속된 보증금을 지급하면 되는 것이고, 임차인입장에서는 이사하기 바로전에 보증금을 받을 수 있으니 서로간에 큰 문제점이나 불만은 없을 거라 여겨집니다. 물론 이삿짐센터를 부를 비용등은 낙찰자측에서 영수증을 받고 약정된 이사기일전에 미리 임차인에게 얼마간 지급해도 괜찮겠습니다. 위에 제가 언급한 내용을 토대로 서로간에 약정(계약)을 맺으시고는 계약서 끝부분에 위 약속(약정)을 어길시에는 민형사상책임을 지도록한다라는 식으로 책임부분을 표기해 놓는다면 더욱 좋겠습니다. 물론 법률적으로 형사적 책임이야 있겠습니까만은 분명 민사적인 손실책임은 있는 것이고 위 내용이 언급되어 약정함으로써 서로간의 약속이행에 대한 신뢰도 어느정도 형성되는 효과가 있다고 하겠습니다. 대부분의 실무상 이렇게 처리하고 있습니다만 그것도 상대방(임차인등)의 개인적 성향이나 태도에 따라 얼마든지 달라질 수는 있겠습니다. 가끔 임차인중에는 자신들의 법적권리행사의 범위를 넘어 도가 지나친 일방통행식 주장만을 되풀이하는 경우도 있는 실정입니다. 이럴때는 반환하여야 할 보증금등을 법원에 공탁한 후 명도소송후 강제집행순으로 법적인 절차를 진행시켜나가야 할 경우도 고려해 보면 되겠습니다만 이럴 경우 절차상 소요기간과 법적집행에 따르는 서로간의 갈등도출등도 생각하지 않을 수 없어 가급적이면 해당 임차인을 설득해서 쌍방간의 약정을 통한 명도를 계속적으로 시도하시는 것이 바람직하다 하겠습니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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