상담사례 FAQ
법정지상권, 공유자우선매수청구등에 관한 문의입니다.
| 등록일 : 2009-05-08 |
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교수님 안녕하십니까? 1.이 건의 경우 토지와 건출물 소유주가 동일했던 적이 없기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는 것 아닌가요? 토지주가 토지사용을 허락했다면 설정을 하지 않아도 지상권이 성립하게 되는 것인가요? 설정을 하지 않았다면 법적으로는 철거를 요구하거나 대지 사용료를 청구하는 것이 가능한지요? 주의사항에서와 같이 법정지상권이 성립할 여지가 있다면 달리 어떤 것이 있을 수 있는지요? 2.낙찰 시 다른 공유자와 낙찰자가 토지지분 각각 1/2을 갖고 있는데 토지사용에 대해 서로 의견일 다를 경우에는 어떻게 해야 하나요? 3.공유자우선매수청구는 낙찰당일 하는 것과 사전청구해 놓는 것과 차이가 있다면 무엇인지요? 감사합니다 ^^ |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 **지원 ****타경 **** 의 답변입니다. 1.문의하신 물건의 경우 나타나는 정보상만으로는 매각제외된 제시외건물의 소유권이 단 한번도 토지소유자들과 일치했다거나 일치할 여부가 없어보여 법정지상권성립 가능성은 없어 보입니다. 물론 토지주가 토지사용을 허락했다하더라도 그것은 법정지상권 성립에는 영향을 미치지 않는다고 보아야 하겠습니다. 법정지상권은 건물과 토지의 진정한 소유권이 일치했었는가 또는 일치한가에 대한 문제에 관한 것이지 만약 소유권과는 별개로 토지등의 사용승낙까지도 법정지상권성립에 인정된다고 한다면 아마 우리나라에서 법정지상권이 성립하지 않는 건물은 거의 없다라고까지 봐야 할 것입니다. 따라서 진정한 소유권의 일치가 없는 한은 법정지상권 성립여지는 없다고 하겠습니다. 진정한 소유권은 미등기,무허가건물에까지에도 인정된다고 하니 매각제외된 건물의 건축물대장까지도 확인해 보실 필요는 있겠습니다. 2.일반적으로 법정지상권이 성립하지 않는 건물이 존재하는 토지의 낙찰자라면 당연히 대금납부후에 해당건물을 상대로 토지인도및건물철거를 요구한다거나 또는 지료(대지사용료)청구도 할 수 있습니다. 하지만 그것은 토지전체의 소유권자가 행사할 수 있는 권리로 봐야 하며 문의하신 물건의 경우처럼 토지의 1/2만 소유하게될 낙찰자가 일방적으로 행사할 수 있는 권리는 아니라고 봐야합니다. 토지의 소유권에 영향을 미칠 수 있는 법적권리행사를 하기위해서는 토지전체(지분)소유자의 동의가 전제되어야 합니다. 따라서 법적으로 건물철거및토지인도청구 같은 경우에는 나머지 1/2소유자의 동의없이는 받아들여질 가능성이 매우 낮다고 봐야하며, 지료청구같은 경우에도 우선적으로 법원에서는 나머지지분소유자의 동의를 요구할 가능성이 커보여 이또한 쉽지많은 않다고 예상해 볼 수 있겠습니다. 그렇다면 우선적으로 공유물분할신청쪽으로 생각해서 우선 지분관계를 정리한 후에 어떠한 법적조치를 고려해 볼 만한 상황이지만 그것 또한 지상위에 타인소유의 건물이 존재하고 있는한 현실적으로 어려운 상황이라고 할 수 있겠습니다. <<<< 즉, 결론적으로 말씀드리면 위 물건과 같이 1/2만 낙찰받은 낙찰자입장에서 나머지1/2소유자의 동의없이 지상위의 건물을 처리하기에는 법적절차, 시간적, 비용적인 측면등을 모두 감안해 볼 때 여러가지 문제점이 있을 수 있고, 또한 법적인 지식이 뒷받침되지 않으면 굉장한 어려움이 예상되므로 주변의 전문가등과 충분히 상의한후에 자세한 사후절차를 어느정도 인지하신후에 입찰에 참여하시는게 바람직할 것으로 사료됩니다.>>>>> 3. 마지막으로 공유자우선매수청구는 사전청구를 하건 입찰당일날 하건 우선매수를 신청하고자 하는 지분소유자는 사전청구를 했다하더라도 입찰당일에는 반드시 입찰법정에 와야 하므로 우선매수를 신청하고자 하는 공유자입장에서는 굳이 번거로운 측면에서 사전청구를 할 필요성이 크지 않다 하겠습니다. 응찰자입장에서는 입찰전에 공유자우선매수신청사실을 인지하느냐 아니면 입찰당일에서야 인지하느냐의 차이정도라고 할 수 있지 별 큰 차이점은 없다고 할 수 있겠습니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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