상담사례 FAQ
대항력 있는 임차인에 대한 문의입니다.
| 등록일 : 2009-04-28 |
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수고 많으십니다. 상기 건에 대한 경매참여를 검토중입니다. 여쭤볼 내용은 아래와 같습니다. 1. 말소기준권리보다 전입일자가 빠른 임차인이 확정일자를 받지 않았다 하더라도 낙찰자에게는 대항할 수 있는지요? 즉, 임차인이 배당요구를 하지 않았을 경우, 전 소유주(채무자)와의 계약에 따라 계약기간을 채울 권리가 있는지요? 2. 이 경우 당사자간(전 소유주와 임차인간)에 계약기간(통상 2년으로 가정) 갱신에 대한 의사표시가 없었다면 자동갱신(추가2년)으로 인정되는지요? - 만약 낙찰 받게 될 경우 본 물건으로 이사를 가려고 하는데 자동갱신으로 인정되면 2011년이나 되서야 가능할 것 같아 여쭙니다. 3. 만약 임차인이 배당요구를 했다면, 말소기준에 우선하여 배당을 받게 되는지요? 또한 임차인이 배당요구를 했다가 경매가 진행되는 과정에서 취소할 수도 있는지요? 4. 상기의 경우 임차인의 보증금 등을 예상, 고려하여 입찰가를 정해야 하겠지요? 너무 많은 걸 여쭤봐서 죄송스럽습니다. 건강하시고 댁네 두루 평안 하시길 기도합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1번 진정한 임차인이라면 대항력이 잇습니다. 2번 대항력 있는 임차인은 배당을 받고 나갈수도 있고 그렇지 않고 계약기간을 다 채우고 낙찰자에게 보증금을 돌려받아 나갈수도 잇습니다. 임차인이 배당요구를 안했으니 일단 더 거주할것으로 보셔야합니다. 3번 배당요구해도 근저당보다 먼저 배당받을려면 전입일과 확정일자가 둘다 빨라야 하며 배당요구를 배당요구 종기일 이전에 해야합니다. 이물건은 배당요구를 안했으니 이런 가정은 필요없습니다. 또한 취하 할려면 배당요구 종기일 이전에 해야지 이후에는 취하가 되지 않습니다. 4번 이 임차인의 보증금을 예상하고 입찰하는것은 무의미 합니다. 이런 상황이라면 입찰 하지 않는것이 좋습니다. 아니면 현장조사로 이 임차인이 가짜라는 확신이 있어야 입찰가능합니다^^* |
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