상담사례 FAQ
'주거용 여관'의 주택임대차보호법 적용 여부?
| 등록일 : 2009-03-29 |
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숙박업소에서 장기 투숙자가 전세계약서를 쓰고 전입신고를 한 후 본 물건이 경매가 되었을 경우 주택임대차 보호법에 보호를 받을 수 있는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1.질문하신 내용과 관련하여 유사한 사례를 올리니 참고하시기 바랍니다. ------------------------------------------------- ‘주거용 여관’의 주택임대차보호법 적용 여부?! 주거용으로 개조된 여관을 임차해 임대차계약을 체결한 뒤 주민등록 전입신고 등의 절차를 마치고 실제로 거주하면 여관에 세 들어 사는 세입자도 주택임대차보호법상 소액임차인으로 분류돼 보호받을 수 있을까? 사건개요 경기도 수원에 사는 문(文) 모씨 등 3명은 주거용으로 개조된 여관을 임차해 임대차계약을 체결하고 주거생활을 해왔다. 이들은 일반주택을 임차해 입주한 것처럼 주민등록 전입신고를 마쳤으며, 일부는 임대차계약서에 확정일자까지 받아놓았다. 그러나 여관 소유주가 부도를 내자 이 건물의 근저당을 취득한 국민은행이 임의경매절차를 신청했고, 문 씨 등은 소액임차인과 확정일자 임차인 등으로 분류돼 우선배당을 받을 수 있었다. 하지만 국민은행은 “이 사건의 부동산이 공부상 여관으로 되어 있으므로 주택임대차보호법 적용대상이 되는 주거용 건물이 아니다”고 주장하면서 배당이의 소를 제기했다. 문씨 등은 대한법률구조공단 수원 지부를 찾아 법률구조신청을 했다. 법적근거 주택임대차보호법(제2조 적용범위)은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다고 전제하고 그 임차 주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호 법의 보호를 받을 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 이 사건의 쟁점은 문 씨 등이 임차했던 여관이 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지 여부를 등기부나 건축물대장 등 공부에 의해 형식적으로 판단할 것인지, 아니면 건물의 현황, 실제 용도 등으로 보아 사실상 주거용 건물로 판단할 것인지 여부에 있다. 또한 공부상 또는 사실상 주거용 건물이 아닐 때 근저당권을 취득한 자에 대해 주거용 건물로 전환된 이후의 임차인이 주거용 건물인지를 주장 할 수 있는지 여부 등이다. 수원지방법원은… “등기부등본에는 여관으로 표시되어 있으나 의뢰자가 임차할 당시에는 이미 싱크대 및 가스레인지, 보일러 등을 갖춘 주거용 구조로 개조되어 있었다”며 “이를 임차한 후 주거용으로 계속 사용했다면 공부상 주거용이 아니라 여관으로 등재되어 있는 사실에도 불구하고 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물로 볼 수 있다”며 세입자들의 손을 들어주었다. 대법원 판례 공부상으로는 그 건물 전체가 여관으로 표시되어 있더라도, 실제에서는 그 여관 건물의 일부가 주거용 건물로 사용되어왔고, 그 구조도 일부가 주거용으로 사용되어 온 사실이 인정되어질 경우 이는 ‘상속공제용인 주택으로 판단하였음은 정당’(대법원 1987.6.23. 선고 86누 536 판결)하다. ------------------------------------------------ 감사합니다. |
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