상담사례 FAQ
인도명령대상 범위는 어디까지 인가요?
| 등록일 : 2009-03-13 |
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[현황] 1. 08년 2월까지 소유자가 거주하였으나 관리사무소 몰래 일부 집기류를 남기고 이사를 나간 상태임을 채권자가 유체동산 강제집행을 위해서 확인되었으며 2. 08년 제3점유자가 관리사무소 몰래 이삿짐을 옮겨 놓아 관리비를 청구하였으나 이삿짐만 놔두고 거주하지 않고 있음 3. 전입세대열람내역에 080520 소유자 ***, 080305 ***가 전입되어 있음 [질의사항] 1. 인도명령대상 범위는 어디까지 인가요? (소유자, 제3점유자, 주민등록등재자) 2. 주민등록등재자 및 제3점유자 인적사항을 어떻게 알 수 있나요? 3. 신원확인이 불가능한 제3점유자 점유이전금지가처분은 어떻게 해야 하나요? 4. 소유자 또는 제3점유자에 대한 강제집행시 당사자가 없는 상태에서 진행할 수 있는 방법 및 절차에 대해서 알려주세요 5. 실무적으로 최대한 빨리 인도 또는 명도 할수 있는 노하우을 알려주시면 고맙겠습니다 (소송 또는 협상) |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 인도명령 이란 인도명령이란 낙찰대금 납부 후 권리 없는 점유자가 경매부동산을 인도하지 않을 경우, 낙찰자가 부동산을 인도 받기 위하여 법원으로부터 받는 채무명의를 말합니다. 인도명령은 명도소송에 비해 단시간에 부동산을 명도 받을 수 있는 장점이 있으며, 법원으로부터 인도명령결정을 받은 낙찰자는 집행관을 통하여 인도집행을 하면 됩니다. 그러나, 인도명령신청은 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 하여야 하며, 이 기간이 경과하였을 때는 명도소송에 의해 부동산을 명도 받아야 합니다. 2. 인도명령의 신청 인도명령신청은 경매법원에 서면 신청할 수 있으며, 일반적으로 서면에 의해 신청을 합니다. 채무자, 소유자 또는 경매조서의 현황조사보고서 등 기록상 명백한 점유자가 그 대상인 경우에는 증빙서류의 제출을 요하지 않으나, 채무자의 일반승계인(상속, 합병)을 상대로 하는 경우에는 호적등본 또는 법인등기부등본 등 권원 없이 점유하고 있음을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출하여야 합니다. 경매기록 상 나타나지 않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 '채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도명령을 실시하였으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다'는 집행관 작성의 집행불능조서등본 또는 주민등록등본 등 그 점유사실 및 점유개시일시를 증명할 수 있는 서면을 제출하여야 한다. 3. 인도명령을 신청할 수 있는 자 낙찰인, 낙찰인의 상속인 4. 인도명령의 대상자 경매부동산의 소유자, 채무자 및 대항력 없는 임차인과 부동산 점유자는 모두 인도명령 대상자이다.(민사집행법 제136조 제1항 ) 다만 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(權原)에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 (예컨대 보증금 중 일부라도 반환받지 못한 선순위 대항력 있는 임차인) 인도명령의 대상이 아니다. 상속인이 복수인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다. 채무자나 소유자의 동거가족, 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자, 점유보조자 (법인인 채무자의 직원 등), 신의칙상 채무자와 동일하게 취급되는 자 (점유자가 채무자의 근친자, 집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자 등)도 인도명령의 대상이 된다. 특히 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우는 주민등록등본 또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다. 5.점유이전금지 가처분 부동산상에 점유를 하고 있는자를 상대로 "부동산 인도명령신청 또는 명도소송" 을 진행하기 이전이나 진행하면서 하는 보전처분입니다. ▶ 가처분을 하지 아니하고 "인도명령 또는 명도소송"을 하게되면 승소를 하더라도 점유자가 변경되었을 경우 변경된 점유자를 상대로 다시 "인도명령 또는 명도소송" 해야하는 시간적 경제적 낭비를 초래할 수 있습니다. ▶ 가처분 후에 채무자가 제3자에게 점유이전을 한 경우 점유이전받은 제3자는 가처분권자에게 대항할 수 없게 되므로 가처분권자는 제3자를 상대로 명도소송을 제기할 필요가 없습니다. 감사 합니다. |
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