상담사례 FAQ
낙찰자는 유치권에 대한 대응조치는 어떻게하며, 유치권자는 어떤 법적권한이 있나요?
| 등록일 : 2009-03-10 |
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반갑습니다. *** 교수님! 본건을 의뢰받아 낙찰해드린 옥션원 회원사입니다. 1.소유자(채무자)가 유치권신고 후 점유중인데 대금완납 후 인도(명도)를 받고자 합니다. 촉탁이전등기 전의 경우와 이전받은 후에는 각각 어떤 조치를 취해야 하는지요? 2. 낙찰자는 유치권에 대한 대응조치는 어떻게하며, 낙찰인에 대하여 유치권자는 어떤 법적권한이 있는지요? 3. 본건 대지는 맹지로 되어 있으나 진입로를 가로막는 토지가 채무자의 공동소유 지분으로 되어있는데 통행로를 문제삼을 경우 대응책을 자문바랍니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ **지방법원 **지원 ****타경 ***** 의 답변입니다. 유치권의 정의를 간략하게 설명합니다. 유치권이라 함은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물건을 말한다.(민법320조1항) 예컨대 시계나 자동차, 등 타인의 물건을 수선한 자가는 그 수선대금채권을 변제 받을 때까지 그 물건의 인도를 거절할 수 있고 임차인은 자신의 임차물에 필요로 하는 불가분의 필요비 지출이 있었다면 그 비용을 상환 받을 때까지 임차물을 그 대로 가지고 있을 수 있다. 이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로써 심리적 압박에 의해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하게 된다. 이렇게 함으로써 목적물의 점유자의 채권이 담보되는 것이다. 물론 유치권에는 우선변제력은 없으나 경매청구권이 인정되어 있고 (민사집행법제274조, 민법322조1항) 경우에 따라서는 목적물로써 직접 변제에 충당할 수 있을 뿐만 아니라, 유치권자는 목적물의 낙찰인에 대하여서도 변제를 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거절할 수 있으므로 실질적으로 우선변제를 받는 것과 다를 바 없다. 이것은 유치권이 담보물권의 일종으로서 특정 채권을 담보하는 효력을 가진다는 것을 의미한다. # 유치권의 성립요건 1. 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다. 다른 채권을 이유로 해당 목적물을 점유하고 유치권을 주장할 수 없다. 2. 목적물을 점유하고 있어야 하고, 또 점유가 계속되어야한다. 간접 점유도 무방하며 불법에 의한 점유가 아니어야한다. 유치권에 있어서 점유는 바로 제3자에 대한 공시방법과 같다. 3. 채권은 변제기에 있어야 한다. 변제기가 도래하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다. 다만 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립한다. 4. 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 이상 위와 같은 경우에 유치권이 성립하고, 또 성립이 된다면 낙찰자가 인수 해야 하는 큰 권리가 생깁니다. 하지만 유치권이란 법적 맹점을 이용하여 부당 이득을 취하려는 사람들이 많이 생겨 나고 있는 것이 현실 입니다. 유치권의 부존재는 법원에서 알아서 해주는 것이 아니라 낙찰자가 그것이 존재 하지 않다라는 것을 입증을 해야 합니다. 따라서 입찰전에 공사 내역을 확실히 파악하고, 그 공사가 실제로 유치권에 성립하는 공사인지 판단하고 입찰을 해야 합니다. 낙찰후 인도명령이 기각될 경우를 대비해 시중에 흔히 볼수 있는 한장짜리 인도명령 신청서는 제출하지 마시고, 유치권이 존재 하지 않는 이유들을 요목조목 차분하게 작성해서 인도명령 신청서를 읽는 판사의 마음을 움직이도록 해야 하며, 혹 한번에 기각을 시키지 않고, 심문 기일을 잡는 판사도 많으니 이 심문 기일에 정확하게 상대방의 유치권을 무력화 시킬수있는 반박 자료나 증거물들을 치밀하게 준비해야 승산이 있습니다. 유치권이 가짜가 많아도 쉽게 볼일은 아니며, 해결 방법에 어떠한 정도가 있는것도 아닙니다. 경매에는 수 많은 변수들이 있습니다. 이 변수들을 어떻게 대처하는냐가 관건이며, 그렇기 위해서는 많은 현장조사와 여러가지의 판례들을 종합해 볼 필요가 있다고 사료 됩니다. 감사 합니다. 좋은 결과 있기를 바랍니다. |
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