상담사례 FAQ
가처분권자가 경매신청을 하였으므로 가처분은 인수가 안되는 것 아닙니까?
| 등록일 : 2008-07-18 |
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안녕하십니까? 이물건은 선순위 전세권자가 있어서 유찰이 계속 되었나 봄니다 전세권자는 등기부 등본에 등기 되어 있어 법원에서 배당을 해주지 않나요 반드시 전세권자가 요구하여야만 배당하여 줍니까? 그리고 가처분권자가 경매신청을 하였으므로 가처분은 인수가 안되는 것 아닙니까? 답변부탁드립니다 |
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문의하신 물건에는 등기부상권리나 매각물건명세서상에 내용으로 살펴봤을때 낙찰로써 소멸되지 않는 선순위전세권과 선순위가처분이 있는것으로 나타나고 있습니다. 그럼에도 불구하고 앞서 2번씩이나 누군가가 감정가대비 백프로가 훨씬 넘는 금액으로 낙찰받았다가는 결국에는 대금미납처리를 한 것을 보니, 요즘 광적인 경매열풍에다 묻지마입찰이 얼마나 성행되는것인지 씁쓸하기만 합니다. 선순위전세권과 선순위가처분(그것도 처분금지효력)이 외형적으로도 버젓이 낙찰자인수권리라고 나타나고 있는데, 그것을 백몇십프로나 써서 낙찰받는다는 것은 부동산경매관련하여 조금이라도 지식이 있는 사람이라면 행할수 있는 행위는 분명 아닐것입니다. 서설이 길었습니다. 문의하신 내용을 중점으로 답변드리자면 우선 첫째로는 선순위전세권이 배당요구하지 않은 것으로 나타나 말소기준권리가 될 수 없으며 당연히 낙찰자 인수권리라고 할 수 있습니다.(민사집행법제91조) 따라서 전세권설정금액인 7,000만원은 낙찰자인수금액이라고 보시면 되겠습니다. 두번째로는 선순위가처분권자의 경우 조금 설명이 길어집니다만 정리해드리자면 일반적으로 선순위가처분의 피보전권리(소유권이전/말소 등)에 대한 본안 소송의 결과가 나올 때까지 가처분 등기는 말소되지 아니하고 낙찰자가 승계부담하는 것을 원칙으로 합니다. 예컨대 부동산소유권에 대한 다툼이 있어 부동산처분금지가처분이 등기된 경매부동산의 대하여는 본안소송결과 가처분권자가 승소하여 그에 따른 본집행(소유권말소등기/말소회복등기/이전등기 등)으로 소유권을 취득하게 되면,낙찰자는 이 가처분채권자에게 대항할 수 없으므로 경락으로 취득한 소유권을 상실하게 됩니다. 사해행위취소를 원인으로 하는 소유권이전말소청구를 피보전으로 하는 가처분의 경우에도 낙찰이후 가처분권자가 승소하게 되면 낙찰자의 소유권이 사해행위이전 소유권자에게로 넘어가는것에 대해 대항할 수 없게되어 결국 낙찰자의 소유권이 뺏기기도 합니다. <<<따라서 경매실무에서는 선순위가처분등기가 경료되어 있는 부동산을 목적으로 한 경매신청이 접수되면 일단 경매개시결정만 선고한 뒤, 가처분의 본안소송 결과가 나올 때 까지는 더 이상의 경매절차를 진행시키지 않는것이 실무례입니다.>>> 허나 몇몇 특수한 경우 예컨데 가처분권자의 피보전권리가 본안소송의 판결로 금전으로 사실상 환산된 경우에는 사실상 가처분권자의 권리는 금전채권으로 전환되었다고 보아야 하므로 이 금전채권의 만족을 위해 가처분된 부동산에 강제경매를 실행할 경우에는 선순위가처분도 이미 가처분으로서의 권리가 실효되었기 때문에 선순위가처분이라 하더라도 낙찰로 소멸한다고 볼 수 있어 경매절차를 진행하기도 합니다. <<위 물건의 가처분이 바로 이 경우에 해당된다고 볼 수 있어 해당가처분은 비록 말소기준권리보다 선순위이긴 하지만 종국적으로는 낙찰이후 소멸된다고 보시면 되겠습니다.(물론 여기에 대하여는 금전전환채권으로 전환된 가처분권자의 경매신청청구금액에 미달되는 배당금액이 배당될경우에는 소멸되지 않는다는 소수의견도 있습니다만..다수론이 배당금액과는 관계없이 해당가처분소멸이라는 것이 중론인 상황)>> 너무 장문의 글로써 질문자님을 오히려 혼돈스럽게 한 것이 아닌가 걱정되기도 합니다만 인수권리가 워낙 엄중한 관계로 자세한 설명을 드려야 한다고 생각되어 작성한 내용이니 잘 읽어보시고 해당 내용에 대한 공부와 인터넷검색으로 관련지식을 좀 더 습득한 이후에 입찰에 참여하시라는 조언을 꼭 드리고자 합니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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