상담사례 FAQ
보증금 증액시 대항력여부 등에 관한 문의입니다.
| 등록일 : 2008-07-12 |
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수고하십니다. 대항력발생시점에 대해서 질문 드림니다 1) 입주 전입신고 계약서(계약일이 아니고 잔금 일) 3가지 중에서 가장 늦은 날 기준입니까? 2) 기존 전세계약에서(최선순위 임차인) 후에 근저당 설정된 상태에서 보증금증액 재계약 시 기존 전세보증금과 증액된 금액을 합한 금액으로 계약서 작성하고 확정일짜 받음 배당요구 시 근저당권자와 배당순위는? 3)2번 상황에서 기존계약서는 그대로 두고(확정일짜 받음), 증액부분만 따로 계약서 작성하고(확정일짜 받음) 두 계약서 모두 배당요구시 근저당권자의 대항력 및 우선변제순위는? 4) 기존 전세계약만료 근저당 설정 후 재계약서 작성(기존 전세보증금은 그대로 함) 이때 근저당권자와의 관계에서 대항력 및 우선변제순위는? 답변 진심으로 감사합니다. |
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1) 대항력은 점유와 전입일 중 늦은 날을 기준으로 합니다. 그러나 점유에 관한 것은 입증이 어렵기 때문에 권리분석시에는 전입일만 가지고 따집니다. 2) 증액을 한 경우에는 증액 전과 후를 나눠서 대항력 여부를 판단합니다. 그러므로 질문 내용으로 보면 증액전 금액은 배당되나 증액후 금액은 대항력이 없습니다. 3) 위 2번 답변으로 대신합니다. 4) 계약 만료로 재계약을 작성한 경우는 대항력이 없고 근저당후에 우선변제권이 성립됩니다. 기존계약을 승계한 경우는 재계약서를 작성할 필요가 없습니다. ^^* |
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