상담사례 FAQ
지방에있는 상가주택을 2001년 11월 19일 아버지로부터 증여받았습니다. 매매시 양도세가 얼마나 나올지?
| 등록일 : 2008-07-09 |
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교수님! 안녕하세요? 지방에 있는 상가주택을 2001년 11월 19일에 아버지로부터 증여를 받아서 소유권이전을 하였습니다 대지는 156평이며 점포가 48.9평 주택이 10.3평입니다 매매를 할려고 합니다 현 시세는 2억선입니다 증여 혹은 (양도세)가 얼마정도 나올런지 문의 드립니다 무더운 날씨에 건강하세요. |
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1. 겸용주택에 대한 과세문제 1세대1주택 비과세를 판단할 때 주택과 주택외 건물의 면적을 구분하여 주택의 면적이 크면 전부를 주택으로 보고, 주택의 면적이 주택외 건물의 면적과 같거나 작으면 주택부분은 주택으로 보아 과세하고, 주택외 건물은 주택외 건물로 보아 과세합니다. 토지의 면적은 주택의 면적비율로 안분하여 계산합니다. 2. 증여받은 부동산에 대한 양도소득세 증여받은 재산을 양도할 때 양도소득세의 계산은 실지양도가격에서 증여받은 재산의 증여재산가액(신고한 경우 신고가격, 신고하지 않은 경우 기준시가)을 취득가격으로 계산합니다. 3. 현재 겸용주택은 주택의 면적이 작기 때문에 주택과 주택외 건물(근린생활시설)로 구분하여 과세합니다. 양도가격은 실지거래가격으로 취득가격은 증여받은 재산가격(일반적으로 기준시가)를 적용합니다. 주택외 건물(근린생활시설)에 해당하는 부분은 일반세율을 적용하여 양도소득세를 계산합니다. 주택에 대한 과세는 거주자의 보유주택수(세대합산)수를 기준으로 1세대1주택 비과세대상을 제외하고는 모두 과세대상이 됩니다. 특히 1세대 2주택이상이면 고율과세(50% 또는 60%)를 적용받을 수 있습니다. 그러나 소형주택의 기준에 해당하면 고율과세를 적용하지 않고 일반세율을 적용합니다. 1세대 2주택 중 다음에 해당하는 주택(소형주택)을 양도하는 경우 그 주택은 중과세가 배제됩니다. - 수도권․광역시 소재 주택으로서 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재한 주택(재개발․재건축주택)은 제외됩니다. 1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을 모두 갖춘 주택(소형주택)에 해당되는 경우 당해 소형주택 양도시에는 중과세율을 적용하지 않는 것입니다 ① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것 ② 규모가 소형일 것: 가. 공동주택(아파트, 연립, 다세대) : 전용면적 60제곱미터(18평) 이하일 것 나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터이 하이고, 주택의 연면적이 60(18평) 제곱미터 이하일 것 ③ 양도 당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만원 이하일 것 ④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것 |
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