상담사례 FAQ
본 건에 대해 입찰을 준비중인데 권리분석상 문제 소지가 있는지 궁금합니다.
| 등록일 : 2008-07-08 |
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본 건에 대해 입찰을 준비중인데 권리분석상 문제 소지가 있는지 궁금합니다. 그리고채무자겸 소유자로 손 털고 나가는 상황같은데 낙찰후 명도하는데 다소 시간과 비용이 들거 같은데 시간이 대략 얼마나 걸리고 명도비용은 얼마나 드는지 궁금합니다. |
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안녕하세요? 문의하신 물건의 경우 살펴본 결과 나타나는 정보상만으로는 말소(소멸)기준권리보다 앞서는 권리나 임차인등이 전혀 없어 인수권리없는 깨끗한 경우의 물건이라고 할 수 있습니다. 관리비 체납이나 동사무소세 대열람 등을 통해 점유자 파악 등은 해당 질문자님께서 현장에 대한 임장활동으로 조사하시는 게 바람직할 것으로 사료됩니다. 점유자에 대한 명도기간과 소요비용은 해당 점유자의 태도와 낙찰자의 준비자세, 해당지방법원 집행관실의 처리실무에 따라 조금씩 달라지므로 정확한 기간과 비용은 단정적으로 말씀드리기는 어렵다고 할 수 있습니다. 좀 더 정확한 정보의 산출을 위해서는 일단 해당 점유자(소유자)를 만나본 후 그 대화의 내용이나 태도등을 살펴본후 낙찰자입장에서 협상을 진행할 것인지, 강제집행절차로 돌입할 것인지등에 대한 판단을 한 후 해당집행관사무실의 실무처리기간등을 살펴본 후 계획을 수립해서 진행해 나가야 한다고 할 수 있습니다. 점유자와의 이사비등으로 협상이 가능하다고 판단이 들 경우에는 점유기간과 이사비등에 대해 서로간의 타협점을 찾아야 하므로 정확한 기간과 소요비용은 협상하기에 따른것이라고 보겠습니다. 인도명령신청후 강제집행절차로서 해결하실 경우에는 인도명령신청에 드는 비용과 소요기간은 법무사 등을 통하지 않고 송달 등의 이상없이 진행될 경우 대략 1만원내외비용과 대략 1달 정도 기간이 소요된다고 보시면 되겠습니다. 인도명령결정후 집행권원을 받아가지고 집행관실로 가셔서 강제집행을 신청하시면 되는데, 강제집행비용은 해당 물건의 점유상황, 가재도구배치현황과 무관하지 않아 정확한 비용산출은 어렵습니다. 50평에 짐이라곤 장농하나와 이불, 식기류등만 있는 경우와 24평에 불과하지만 빽빽한 살림살이가 꽉 차있는 경우의 실제 집행비용의 차이라고 할 수 있습니다. 따라서 그때 그때 현장상황에 따라 실제 집행비용은 틀리게 되겠지만 입찰전 일반적인 기준으로 대략 1평에 10만원정도로 잡고 비용산출을 계산하곤 합니다. 강제집행신청후 실제 집행에 대한 소요기간도 해당지방법원 집행관실의 실무현황에 따라 다른 경우가 많아 단정적인 기간산출은 어렵다고 할 수 있습니다. 특히 대도시지방법원이 아닌 소도시지원의 경우 집행관 및 집행보조(법원용역)의 일정에 따라 상당한 차이가 날 수 있으므로 이 부분에 대하여도 명도에 대한 계획수립 시에 해당지방법원처리에 대해 개인적으로 알아보시는게 좋을 듯 합니다. 몇 년전에 제가 거제도(통영지원)의 아파트에 대한 강제집행절차를 진행한 적이 있었는데, 통영지원에는 강제집행 법원용역인원이 없어 창원지방법원에서 출장을 와서 진행을 해야 된다고 해서 그 일정(출장)에 따라 3개월이나 걸린 적도 있었습니다. 보통의 경우 신청후 1~2개월정도 보시면 되나 위와 같은 경우 더 걸릴수도 있으니 참고하시기 바랍니다. 장황되고 길고긴 답변이지만 명확하고 단정적인 답변을 해드릴 수 없어 안타까울 따름입니다. 하지만 이것이 현재 진행되고 있는 실무적인 내용의 현실이라고 할 수 있습니다. 좀 더 치밀하게 알아볼 건 미리 알아보시고 여러가지 경우에 따른 계획수립후 진행해 나가시면 보다 효과적인 일처리를 하실 수 있을 것입니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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