상담사례 FAQ
대지권미등기의 처리방법은?
| 등록일 : 2008-07-06 |
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안녕하세요. 하나TV 강좌를 듣다 선생님께서 옥션원을 통해 설명해 주시는 걸 들었습니다. 그런데 경매는 초보인지라 잘 이해를 못해 이 곳에 몇자 적어 봅니다. 위 사건을 보면 유찰1회와 대지권 미등기로 나와 있습니다. 이럴 경우 미등기 대지권을 어떻게 처리해야 하는지와 주의해서 다루어야 할 것을 설명 부탁드립니다. |
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장마가 시작되었습니다. A. 대지권 대지권의 등기가 없는(미등기) 집합건물에 대하여만 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 매각 목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저 매각가격에 포함시킬지 여부가 문제된다. 대지권 유무를 법원이 판단하기 어려우면 ‘대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음’이라고 기재한다. <대지권미등기 사유> 1. 건물 준공 당시 토지의 구획정리사업이 준공되지 않아 건물등기만 먼저 한 경우가 대부분이다. 2.구분 소유자별 대지권이 확정되지 않아 미등기된 경우도 있다. 3. 수분양자의 사정으로 미등기된 경우도 있다. 4.대지권이 감정가격에 포함되어 있으면 미등기된 대지권도 포함하여 취득하며, 향후 입주자 회의 등에서 대지권을 일괄 등기할 경우 등록세가 추가될 수 있으나, 금액은 크지 않다. 그런데 아래의 경우는 대지권을 취득하기 위해 별도의 부담이 있다. a. 대지권이 없는 경우 b. 대지권을 취득하기 위해 소송을 제기해야하는 경우 c. 대지권을 취득하기 위해 미지급한 분양대금을 정리해야하는 경우 <대지권관련 판례> *구분소유 건물에만 경매신청이 있는 경우 저당권설정 당시에 저당권설정자(건물의 소유자)가 대지 사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사해야 한다. 구분소유자의 대지 사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조), 대지 사용권의 분리 처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함된다(대판 94다12722). *집합건물의 분양자에게 대지 사용권이 있고 수분양자가 대지 사용권까지 분양받은 경우에는 대지 사용권을 평가대상에 포함한다(대판 98다45652). B. 대지권이 감정가에 포함된 경우는 대체로 문제가 없지만, 대지권 이전에 비용이 들거나 소송해야하는 경우에는 조심해야하고 그 이유를 알아봐야합니다. 대지권에 대한 판례가 많이 있으므로 대지권이 미등기인 상황에 따라 판단하시기 바랍니다. 이 사건의 대지권은 위 사유의 1번일 가능성이 크나, 중요한 내용이므로 직접 관리실 채무자 인근 중개업소 등을 만나 확인하셔야 합니다. 제 카페(앤소니와 함께하는 부동산경매)에서 사례를 많이 공부하세요. 그리고 열심히 만든 <실전경매 노하우 동영상> 샘플 보시고, 많이 홍보해주세요^^ 감사합니다. |
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