상담사례 FAQ
유치권이 성립하는가?
| 등록일 : 2008-06-23 |
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안녕하세요... 이 사건 유치권자가 공사도급계약서가 아닌 세금계산서로만 유치권신청을 하였는데 유치권 성립 여부를 알고 싶습니다. 그리고 유치권 성립 여부와 관계없이 세입자와 임대차 계약을 유치권자가 하고 그차임을 받을수 있는지 유무와 만약 가능하다면 수령한 임대금과 차임은 유치권 금액에서 공제가 가능한지 유뮤를 알고 싶습니다. 수고하세요 ^.^ |
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안녕하세요? 반갑습니다. 유치권은 채권자 입장에서 참 골칫거리일수도 있습니다. 판례의 내용도 너무 방대하고 각기 사항도 달라 참 난해합니다. 1. 유치권이란 경매에서 발생하는 유치권은 임차인 또는 제3취득자(경매개시 후 소유권을 이전받은 소유자)가 목적부동산의 현상유지 또는 가치증가를 위해 지출한 비용(필요 유익비)을 변제받지 못했을 때, 건물을 신축 수리하고 그 공사대금을 변제받지 못한 때에 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하고 인도를 거부할 수 있는 권리입니다. 임차인이 자신의 편익을 위해 지출한 시설비는 인정되지 않습니다. ------------------------ 그 성립요건은 a. 해당목적물 자체에서 생긴 채무라야 할 것. b. 해당목적물에 점유를 하고 있을 것-소유자 또는 채무자의 동의를 얻은 간접점유도 해당. 경매개시 이전부터 점유할 것. c. 채무(주로 공사비 또는 인건비)를 변제할 시기가 도래한 것. d. 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 성립됩니다. 임대차계약서에 원상회복의무 등을 약정하면 유치권발생을 배제하는 특약을 한 것으로 봅니다. 유치권은 주로 공장이나 상가의 경매에 많으며 대부분 성립하지 않는 경우가 많습니다. 신고자가 저가에 낙찰 받을 의도이거나 경매를 지연시킬 목적으로 주로 행사합니다. 위의 사항에서 보시다 시피 유치권이 인정되기 위해서는 반드시 경매개시결정 전에 유치권자가 점유를 하고 있어야 합니다. 또한 유치권자가 사용수익할수 있으나 반드시 채무자의 동의가 들어가야 합니다. 내용증명이나 기타 제3자가 확인할수 있는 승락서가 필요하다는 말입니다. 유치권 신고 내역을 확인하시고, 해당물건에 어떤 공사를 했는지도 파악해야 합니다. 유치권이 정당한 권원에 의한 정당한 점유가 아니라고 판단 되시면 채권자의 채권금액의 확보를 위해서라도 유치권 배제 신청을 하시는것도 한 방법이라고 판단됩니다. 감사 합니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다. |
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