상담사례 FAQ
임대주택의 양도소득세 과세여부는?
| 등록일 : 2008-06-18 |
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안녕하십니까..? 신속하고 정확한 답변에 감사 드립니다.. 양도세관련, 아래 경우에 대해 답신 부탁 드립니다.. 1. 대전에 미분양아파트(24평형) 5채를 매입하여 매입임대사업자로 등록, 신고 예정입니다..의무임대기간이 5년으로 알고 있는데 5년 경과후 처분시 양도세 비과세 여부가 궁굼합니다.. 100% 양도세 감면이라는 의견과 중과세가 아닌 일반과세로 계산된다는 의견이 있던데 어떤게 맞는것인지요..? 양도세 비과세 요건을 함께 알려주십시요.. 2. 위와같이 임대사업자로 신고후 본인소유의 1주택(3년거주)을 처분 시 일반세율이 적용되는건지 아니면 비과세 혜택이 가능한지요..? 3. 만약 위 1,2번 경우 비과세가 적용되지 아니하면 임대사업자로서의 장점이 크게 없어지는것 같은데 Tax면에서 커다란 Merit가 있는지요..? 감사합니다.. |
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*. 임대주택의 양도소득세 과세여부 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. 3. 「조세특례제한법」 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다) 따라서 위 조건을 충족하는 경우 감면대상 주택 및 감면세액을 제외하고는 양도소득세를 과세한다. 그리고 당해 임대주택을 양도할 때 양도소득세의 계산은 일반세율을 적용합니다. * 본인소유의 주택이 1개이고 고율과세적용 배제 장기임대주택을 충족하는 주택이 있는 경우 당해 주택을 양도할때는 일반세율을 적용합니다. 즉 1세대1주택 비과세는 적용되지 아니합니다. * 장기임대주택의 경우 고율과세적용에서 배제되기 때문에 다주택자의 경우 양도소득세를 신고납부할때 장기보유특별공제를 적용받을 수 있고, 일반세율을 적용받을 수 있습니다. 그리고 종합부동산세법을 적용할 때 종합부동산세 과세대상주택에서 배제되기 때문에 세대별 주택가격의 합이 6억원이상인 경우에 당해 장기입대주택의 주택가격을 뺀 주택가격을 기준으로 종합부동산세가 과세됩니다. 또한 장기임대주택에 대하여 지방세감면조례규정에 의하여 취득세 및 등록세를 감면받을 수도 있습니다. 감사합니다. 좋은 하루 되십시오. |
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