상담사례 FAQ
나대지 경낙 후 매매 시 양도소득세 절세 방법은?
| 등록일 : 2008-06-16 |
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나대지 경낙 후 매매 시 양도소득세 절세 방법에 대하여 문의드립니다. 예를 들어 5000만원에 경낙된 나대지(150평)를 1년 미만에 7000만원에 매매할 경우 양도세를 절세 방법은 없나요? 주위에서는 입찰시 공동입찰하여 공동등기를 하거나 최소의 비용으로 가건물 짓는것도 좋은 방법중에 하나라고 하는데..... 좋은 답변을 기다리겠습니다. |
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1. 나대지를 1년미만 단기보유하다가 매매의 경우 세율은 50%이고, 비사업용토지로에 해당하는 경우 세율은 60%입니다. 2. 건축물을 신축하는 경우 1) 건축물을 신축하여 양도하면 비사업용토지를 피해갈수 있지만 1년미만 단기매매의 경우 건축물을 신축하는데 들어가는 노력에 비해 양도소득세 절감액(50%와 60%의 차이 10%)이 그리 크지 않다면 나대지 상태로 양도하거나 또는 건축물을 신축하여 양도하거나 둘중 유리한 방법을 선택하여 판단하시면 됩니다. 2) 지상에 건축물이 정착되지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 양도하는 토지의 비사업용 토지 여부를 판정할 때 사업용으로 사용하는 기간으로 봅니다. 따라서 건축에 착공한 후 토지를 양도하면 사업용으로 볼 수 있습니다. 3. 공동등기를 하는 경우 양도소득세는 사람별로 계산합니다. 따라서 양도소득세를 계산할때 양도소득기본공제(양도일이 속하는 과세기간에 1회 2,500,000원)를 양도인별로 받을 수 있고, 누진세율(사업용토지, 2년이상 보유한 경우 9%-36%의 세율 적용)을 적용 받을 때 양도인 각각 9%-36%의 세율을 적용받기 때문에 절세할 수 있습니다. 4. 자본적 지출의 증빙보관 1) 자본적지출과 수익적지출 부동산을 취득하고 양도할때 지출하는 비용 및 수리할때 지출하는 비용에 대한 증빙을 잘 보관해 두면 양도차익을 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 이를 자본적 지출이라 합니다. 물론 양도차익을 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 없는 경비(수익적지출)도 있습니다. 따라서 당해 부동산에 대한 지출이 자본적 지출에 해당되면 반드시 지출증빙을 받아 보관하여야 합니다. 자본적 지출이란 수선비가 당해 부동산의 본래 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치, 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 것으로 당해 부동산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출하는 비용을 말한다. 자본적 지출에는 보일러설치비용(대체는 수익적지출), 바닥시공비용, 베란다, 보일러실 및 샤시비용, 금융기관에 매각한 국민주택채권 등 할인액, 소유권 확보를 위한 소송비용과 화해비용, 토지 이용의 편의를 위해 지출한 묘지이장비용, 개발부담금, 토지만 이용하기 위해 취득한 토지ㆍ건물 중 건물의 취득가액과 철거비용, 부동산매매업자가 분양대행업체에 지급한 분양수수료, 부동산의 취득에 필수불가결하게 지출된 경매대행 컨설팅 수수료 등이 있습니다. 수익적 지출이란 수선비가 건물 또는 벽의 도장, 파손된 유리나 기와의 대체, 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구ㆍ도장 및 유리의 삽입, 기타 조업가능한 상태의 유지 등 위와 유사한 성질의 것으로 당해 부동산에 대한 수선이 부동산의 기능을 원상회복을 위한 개ㆍ보수 작업 등과 같이 당해 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는데 소요되는 비용을 말한다. 수익적 지출에는 도배ㆍ장판ㆍ타일ㆍ욕조ㆍ변기공사비, 도색비, 싱크대설치비, 주방기구ㆍ문짝ㆍ조명교체비, 보일러수리비, 바닥재시공비, 임차인에게 지급한 실비적 변상액 및 이사비용지급액, 부동산취득자금에 대한 이자비용, 근저당설정비용, 경매 등으로 낙찰 받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급하는 경비 등이 있습니다. 자본적지출에 해당되면 양도소득을 계산할때 필요경비로 인정이 되고, 수익적지출에 해당되면 필요경비로 인정되지 않습니다. 2) 자본적 지출에 대한 입증 자본적 지출에 대한 입증은 세금계산서, 계산서, 영수증 및 자금지출내역을 확인하고 거래상대방과 수리내역을 확인할 수 있으면 인정이 됩니다. 물론 거래명세서, 견적서 등도 중요한 증빙이 됩니다. 3) 자본적지출의 한도 자본적 지출에 해당되면 금액의 크기에 관계없이 모두 필요경비로 인정이 됩니다. 감사합니다. 좋은 하루 되십시오 |
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