상담사례 FAQ
건물전체에 대한 전기공사를 일부 호실에 집중시켜 유치권행사 할 수 있는가?
| 등록일 : 2008-06-13 |
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수고많으십니다. 건물전체에 대한 전기공사를 한 유치권 신고자가 건물 분양시나 이전 경매사건 시에는 유치권을 신고및 행사하지 않고있다가 최근 8건의 경매 진행시에 유치권 신고를 하였는데.... 전체 건물에 대한 전기공사 금액을 몇 개의 건물 호실에 집중시켜 낙찰자에게 과도한 금액을 요구할 수 있는가요? 예를 들어 전체 건물면적이 1000평이고 유치권신고액이 10억이고 낙찰받은 건물이 100평이면 10억이 아닌 1억이 협상대상 금액이 아닌가요? 그렇지 않다면 유치권자가 이를 악용할 소지가 얼마든지 생겨날거 같은데요... 감사합니다. |
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유치권은 판례도 많고 복잡 다양한 면이 많습니다. 따라서 쉽게 접근할수 있는 사항은 아니며, 유치권은 등기부상에 등재 되는 권리가 아니며, 실질적으로 유치권이 성립한다면 그 채무를 낙찰자가 부담해야 합니다. 그러므로 유치권이 있는 물건들은 상당한 조사와 많은 주의를 필요로 합니다. 유치권이라 함은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물건을 말합니다.(민법320조1항) 예컨대 시계나 자동차, 등 타인의 물건을 수선한 자가는 그 수선대금채권을 변제 받을 때까지 그 물건의 인도를 거절할 수 있고 임차인은 자신의 임차물에 필요로 하는 불가분의 필요비 지출이 있었다면 그 비용을 상환 받을 때까지 임차물을 그 대로 가지고 있을 수 있습니다. 이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로써 심리적 압박에 의해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하게 됩니다. 이렇게 함으로써 목적물의 점유자의 채권이 담보되는 것입니다. 물론 유치권에는 우선변제력은 없으나 경매청구권이 인정되어 있고(민사집행법제274조, 민법322조1항) 경우에 따라서는 목적물로써 직접 변제에 충당할 수 있을 뿐만 아니라 유치권자는 목적물의 낙찰인에 대하여서도 변제를 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거절할 수 있으므로 실질적으로 우선변제를 받는 것과 다를 바 없다. 이것은 유치권이 담보물권의 일종으로서 특정 채권을 담보하는 효력을 가진다는 것을 의미한다. 유치권의 성립요건은 1. 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다. 다른 채권을 이유로 해당 목적물을 점유하고 유치권을 주장할 수 없다. 2. 목적물을 점유하고 있어야 하고, 또 점유가 계속되어야한다. 간접 점유도 무방하며 불법에 의한 점유가 아니어야한다. 유치권에 있어서 점유는 바로 제3자에 대한 공시방법과 같다. 3. 채권은 변제기에 있어야 한다. 변제기가 도래하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다. 다만 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립한다. 4. 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 위의 사항들을 숙지 하시면 유치권에 대해 좀더 이해가 쉬울거라 봅니다. 요즘은 유치권을 악용해 물건을 저렴하게 낙찰받으려는 사례가 많으니 이 점 양지 하시기 바랍니다. 감사 합니다. |
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