상담사례 FAQ
경매로 취득한 여러 주택을 처분 시 세금문제에 대하여?
| 등록일 : 2008-05-21 |
 |
교수님안녕하십니까? 저는 상기 물건외에 제가 처한 세무 문제로 질문드리고자 하온데 양해해 주시면 고맙겠습니다. 최근 경매로 취득한 물건이 늘어나서 부동산매매업자로 등록하여 처분할 생각이나 세금문제가 판단이 서질않아 문의드립니다. 현재 저는 보유주택이 총 8주택입니다. 인천에 1년미만보유 1.7억 1주택이 있고- 나머지는 광역시가 아닌 지방중소도시에 1년미만보유 1억 이하 5주택과 2년-3년미만보유 1억이하 2주택이 있습니다. **그런데 책에서는 부동산매매업자의 주택매매차익에 대해 과세특례조항 적용(특례계산시 종합 소득과 양도세율계산 한 것 중 많은 것으로 납부)한다 하는데요. 질문 요지를 말씀드리면, 1.이때 종합소득세 계산은 각물건마다 매매차익을 단순히 합산한 금액에다 해당금액에 적용되는 8-35%범위내에서 세율을 적용해 계산하는지요? 2.양도소득세율에 의한 계산은 각물건마다 보유주택수를 감안한 보유기간과 과세표준 금액에 따른 양도세율을 적용한 각물건의 세액을 모두 합산한 금액을 말하는지요? 3. 그리고 특례계산시 대통령령이 정하는 1가구 2주택이나 3주택은 중과세 주택수를 말하는 것인가요, 저의 경우와 같이 인천시 1주택 이외는 중과 주택없고 지방 중소도시의 1억미만 주택만 있을때는 특례 계산않으면 어떻게 계산하는가요? 교수님의 고견을 주시길 부탁합니다. 감사합니다. |
 |
1. 소득세법은 초과누진세율을 적용하고 있으며, 각 과세기간(1/1-12/31)에 발생한 모든 소득을 합산하여 세율을 적용합니다. 2. 양도소득세 또한 초과누진세율을 적용하고 있으며, 각 과세기간(1/1-12/31)에 발생한 모든 소득을 합산하여 세율을 적용합니다. 3. 1세대다주택자에 대한 고율과세대상 주택 수의 계산은 수도권(도농복합도시와 군의 읍ㆍ면지역 제외) 및 광역시 지역(군지역 제외)에 소재하는 주택과 위 외의 지역에 소재하는 주택으로 기준시가가 3억원을 초과하는 주택으로 한다. 부동산매매업자가 보유하고 있는 재고자산인 주택은 주택수의 계산에 있어서 이를 포함하지 않습니다. 그러나 부동산매매업자가 종합소득세 확정신고를 할 때 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자는 소득세법 제64조의 규정에 의해 비교과세 대상이 됩니다. 종합소득세율을 적용하여 계산하는 방식(①)과 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 계산하는 방식(②) 중 큰 금액을 산출세액으로 합니다 ①, ② 중 큰 금액 ① 기본세율에 의한 종합소득산출세액 ② 산출세액=[(주택등 매매차익-250만원)*양도소득세율(60%)]+[(종합소득과세표준-주택 등 매매차익)*기본세율] 따라서 부동산매매업자가 양도하는 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 에 해당하는 양도소득세 고율과세대상 부동산을 양도할 때는 중과세율이 적용됩니다. 4. 부동산매매업자가 되면 부가가치세법상 사업자이기 때문에 부가가치세 과세대상이 되는 재화 또는 용역을 공급할때는 부가가치세를 거래상대방에게 거래징수하여야 하고, 사업자가 신고납부하여야 합니다. 국민주택규모이상의 주택과 주택외 건물의 공급은 부가가치세 과세대상이 되므로 부가가치세를 거래징수하고 이를 증거하는 세금계산서를 교부하여야 합니다. 토지의 공급과 국민주택규모미만 주택의 공급은 부가가치세가 면제(면세)됩니다. 따라서 부가가치세는 거래징수하지 않으며, 세금계산서 대신 계산서를 교부하시면 됩니다. |
인쇄
서울시 서초구 사임당로 25, 4층 (서초동) | 대구시 동구 동대구로 451, 2층 (신천동)
사업자등록번호 : 514-81-62519 | 통신판매신고 : 2008-대구동구-0006 | 대표 : 김은숙 
가입상담 문의 : 080-625-7700 | 권리분석상담 : 02-588-7051~3 (평일 09:00~18:00)
