상담사례 FAQ
임차인의 전입일,확정일과 근저당설정일의 관계는?
| 등록일 : 2008-05-20 |
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위 물건을 낙찰 받았고, 얼마전 위 물건으로 상담 문의 한 적이 있습니다. 그런데 임차인의 전입일과 확정일이 근저당권 설정일 보다 하루 앞서서 아무 문제가 없는 것으로 알고 있는데 선생님께선 문제의 소지가 있다고 하셨는데... 왜 그런지 자세히 설명해 주시면 감사하겠습니다. 낙찰 받기 전 이것 때문에 옥션원 김한석상담선생님께 질문 했었는데, 위장 임차인이 아니라면 아무 문제 없다고 했는데...위장 임차인은 아닙니다. 예상배당표도 임차인이 전액 배당 받아 가는걸로 나오는데 어떤 문제가 있나요? 만약 문제의 소지가 있다면 너무나 큰 사태가 벌어지는데... 대응은 어떻게 해야 하는지~ 저에겐 정말 큰일입니다. 자세한 설명과 대응 방식 알려 주시면 감사하겠습니다. |
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안녕하세요? 우선 크게 걱정하지 않으셔도 된다는 말씀을 드리고자 합니다. 제가 언급한 내용은 워낙 배당이라는 종목에 있어 그 법률적규정된 내용이 빈약한데다 여러가지 가설이 혼무하다보니 실제 배당실무에서도 거의 같은내용(권리배열)의 배당이 법원에 따라 달리 적용되는 경우가 빈번하기 때문에 일백프로 정확한 배당은 단정짓기 어렵다는 내용에 따른 것입니다. 님의 물건같은경우 임차인이 전입일 6.8, 확정일자 6.8, 말소기준권리인 근저당권설정 6.9일인 경우로서 위장임차인여부나 대항력여부등은 앞서 말씀드렸기 때문에 더이상 언급드리지 않겠으며, 이 물건에서 굉장히 중요하다고 할 수 있는 배당에 대해 말씀드리자면 우선 위 경우 해당임차인의 확정일자부 우선변제권발생시점에 대해 논란의 소지가 있을 수 있다라는 점을 제가 언급해 드린바 있습니다. 전입일의 효력은 익일 0시부터 효력발생이라는 점은 대부분 이견이 있을수 없겠으나, 과연 <<확정일자부 우선변제권의 효력발생시점>>또한 익일 0시로 볼것이냐에 대한 관점이 익일의 저당권자와 배당순위를 어떻게 할 것이냐에 대한 문제점이 된다는 것입니다. 우선 이부분에 대한 정확한 판례는 제가 알기로는 없는 것으로 나타나고 있으나, 법원실무제요 473p에 따르면 이에 대해 우선변제권도 익일 0시부터 효력인정된다고 보아 확정일자부 우선변제권이 익일 저당권보다 먼저 배당받는것으로 지침화되어 있습니다. 하지만 그 근거로 제시된 대법원판례(98다46938)도 그 권리내용은 예를 들자면 전입 6.8일, 확정 6.2일, 근저당권 6.8일인 경우와 같은 것으로 우선변제권 효력발생은 익일인 6월9일에 발생한다는 내용으로 정확히 익일0시인지 그냥 익일발생인지에 대한 명확한 내용이 언급된 것이 아니어서 질문자님의 물건과는 좀 다른 상황의 물건에 대한 판례일 뿐입니다. 따라서 질문자님의 물건에 맞는 전입 6.8, 확정 6.8, 근저당권 6.9일에 있어 우선변제권배당순위에 관해 어느정도 이견이 있을 수 있으며, 이에 대한 실제배당도 일백프로 임차인이 먼저 받게 된다고 단정할 수 없다라는 취지의 답변이었습니다. <<하지만 법원실무자들의 지침서라고 할 수 있는 실무제요에서 위와 같은 경우 명백히 임차인이 먼저받는다고 언급되어 있는데다 아직까지 이에 대한 명확한 판례는 없는 상황인지라 질문자님의 물건의 경우 해당법원 배당실무자들이 지침서인 실무제요에 따른 배당을 할 것으로 예상되기에 해당임차인이 모두 배당받을 것으로 보여집니다. 따라서 크게 걱정하지 않으셔도 되겠습니다. >> 다만 달리 해석되어 배당될 수 있는 개연성도 전혀 없다고는 할 수 없으며, 이 부분에 관해 명확한 규정또는 판례도 없는 상황이라 상담하는 저로서도 일백프로 자신있게 단정드릴 수는 없다는 뜻의 내용이었습니다. 법원경매의 경우 법률적, 제도적인 부분에서 아직까지도 수많은 부분이 명확히 규정되지않거나, 불완전한 부분이 매우 많아 상담하는 입장에서 곤혹스러운 부분이 많을때가 한 두번이 아닙니다. 오죽하면 아직까지도 어떤 사건내용에 대해 실무자,학자들의 의견이 나누어져 다수설,소수설또는 심지어는 반반으로 나뉘어 첨예하게 대립되는 경우가 상당히 많은 것이 현실입니다. 이러한 부분에 있어서는 상담하는 입장에서 어느 한쪽으로 명백히 단정지어 답변드리기가 매우 조심스러운 부분이 있습니다. 이점 충분히 이해하여 주시기 바랍니다. <<결론지어 말씀드리자면>> 질문자님의 물건의 경우 법원실무제요나 다수논리에 따라 해당임차인이 근저당권보다 우선적으로 모두 배당을 받을 것으로 보여져 문제없을 것이라고 예상해 볼 수 있다는 점입니다. 다만 우선변제권발생효력시점의 다른 논리해석에 따라 익일 근저당권과 안분배당되게 되는 경우등의 다른 경우도 완전히 배제할 수는 없다라는 점입니다. 이에대해 많은 자문과 실제 창원지법의 배당실무방향에 대해서도 대금납부이전에 질문자님께서 노력을 기울이셔서 알아보시기 부탁드립니다. 이상 감사합니다. |
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