상담사례 FAQ
대지권은 미등기이며 대지권 유무는 알수 없음의 경우 어떻게 되는가?
| 등록일 : 2008-05-17 |
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수고많으십니다. 대지권은 미등기이며 대지권 유무는 알수 없음이라고 했는데.. 경락받고 나서.. 대지권은 소유권이전이 안되는 건가요? 또 대지권미등기이나 감정가격에 포함 평가됨이라고 나오는데.. 뭐가 맞는건이지.. 환지예정지는 경락받을때 주의점 같은거 그런거 있나요? |
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구분건물에 있어서는 일반건물에 비해 법률관계가 복잡한데, 특히 대지권관련부분은 더욱 그렇습니다. 따라서 좀 상세한 설명이 필요하군요. 1. 먼저 본 매각대상건물을 경매절차에서 매수할 경우 대지권을 취득하는지에 대하여 보기로 하겠습니다. 이를 위해서는 그 전제로서 관련 법령의 규정과 관련 판례를 검토하여야 할 것입니다. 현행 민법 제358조 본문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.”고 규정하는 한편, 집합건물의 소유및관리에관한법률은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있습니다(집합건물법 제20조). 따라서 규약으로 전유부분과 대지사용권을 분리처분할 수 있다고 정한 바 없다면 전유부분(이 사건에서는 1층 103호)에 설정된 저당권에 기하여 매각이 되면 전유부분을 매수한 낙찰자에게 대지사용권이 따라 가도록 되어 있습니다. 그리고 전유부분과 일체관계로 처분되는 대지사용권(토지사용권)을 대지권이라 하는데, 대지사용권이 대지권으로서 성립하려면 ㉠토지에 집합건물이 존재하고, ㉡구분소유자가 당해 대지에 관하여 대지사용권을 실제 가지고 있고, ㉢양자를 분리처분할 수 있다는 내용의 규약이나 공정증서가 작성되지 않음으로써 족하고, 반드시 대지권등기가 경료되어 있음을 요하지 아니합니다. 따라서 위와 같은 요건을 갖춘 대지사용권이 실제로 있다면 비록 등기부에 대지권등기가 나타나 있지 않더라도 건물과 일체로써 처분되는 것이지요. 그러나 전유부분에 대하여 대지권등기가 없는 경우에는 일단 대지권이 없다고 추정하고 출발하는 것이 순서입니다. 따라서 건물등기부에 대지권등기가 없을 때에는 토지등기부를 열람하여 건물의 소유자가 토지에 지분을 가지고 있는지를 확인해 볼 필요가 있습니다. 만약 건물소유자가 토지에 대지사용권(대지지분)을 가지고 있다면 따로 분리처분이 가능하다는 내용의 규약이 없는 한 대지권등기와 관계없이 건물을 매수한 자는 대지권도 취득하게 되는 것입니다. 이에 관한 참고 판례를 몇 개 소개하지요. "분양자가 지적정리 등의 지연으로 대지권에 대한 지분이전등기는 지적정리 후 해 주기로 하는 약정하에 우선 전유부분만에 관하여 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 경료하였는데, 그 후 대지에 대한 소유권이전등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 매각받은 경우, 그 매수인은 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 취득한다"(대법원 2005. 4. 14. 2004다25338). "집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 따라서 그러한 경우 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다(대법원 2006.9.22. 2004다58611). 위 판례에 의하면 전유부분과 대지지분(대지사용권)을 분양자로부터 매수한 수분양자가 전유부분만을 이전받은 상태에서 이를 제3자에게 처분했을 경우, 나중에 분양자로부터 취득하게 될 대지지분도 수분양자로부터 전유부분을 취득한 제3자에게 따라 가야 한다는 것이지요. 그러나 주의할 것은 위 판례는 수분양자가 명백히 대지지분을 취득할 수 있는 경우에 관련된 사건이라는 것입니다. 따라서 현재의 전유부분 소유자가 전혀 대지사용권이 없는 경우이거나, 위와 같은 방법으로 취득이 가능한 경우가 아니라면 전유부분의 소유권을 이전받은 제3자가 대지지분을 취득할 수 없을 것입니다. 이는 대지권을 매각대상에 포함시켰다고 해서, 또는 감정가격에 포함시켰다고 해서 달라지지 않습니다. 매각물건명세서에는 공신력이 없는 관계로 그 것을 믿고 매수하였다 하여 다를게 없다는 것입니다. 현재 법원의 공고에도 대지권 유무는 알 수 없다는 취지로 나타나 있으므로 쉽사리 대지권이 있다고 전제하여 응찰하는 것은 무리일 것 같습니다. 만약 대지권이 없는 것으로 판명될 경우 대지권 소유자로부터 “구분소유권 매도청구권”을 행사 당하는 등 법률관계가 복잡해질 우려가 있기 때문이지요. 따라서 토지등기부를 열람하여 매각 대상 건물의 소유자가 대지지분을 가지고 있는지, 분양받은 건물이라면 위 판례와 같은 사유로 장차 대지지분을 취득할 요건을 갖추었는지를 정확하게 확인해보시는 것이 필요할 것으로 봅니다. 그리고 가능하다면 건물소유자를 면담해서 건물의 취득 경위를 알아보는 것도 하나의 방법이라 할 수 있습니다. 결론은 현재 자료상에 나타나 있는 사실만으로는 대지권의 취득여부를 단정하기 어려우므로 위와 같은 추가조사를 해서 좀 더 세밀히 검토한 후 응찰여부를 결정하는 것이 좋을 것 같습니다. 다만 한 가지 고려해본다면 설령 대지권이 없는 것으로 추정되는 경우라도 감정평가서상에 대지권이 포함되었다는 점, 최저매각가격이 대지권평가액을 제외하고도 건물평가액 이하로 떨어졌다는 점 등을 고려한다면 적절한 가격으로 매수를 하는 것도 생각해 볼 여지는 있습니다. 2. 다음으로 환지예정지 문제인데요. 현재 건물대지가 환지예정지로 되어 있는 것으로 나타나 있는데, 대지권을 취득할 수 없는 경우라면 환지예정지 여부는 별로 의미가 없는 것이지요. 그러나 대지권을 취득하는 경우라면 건물이 소재하는 토지인 관계로 제자리 환지가 될 것이므로 대지권에 별다른 영향을 미치지는 않을 것으로 봅니다. |
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