상담사례 FAQ
유치권과 대지권에 대해?
| 등록일 : 2008-05-12 |
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수고 많으십니다. 유치권이 신고되어 있는데요.. 유치권 신고된 금액과 유치권 신고의 진실파악을 하려면 어떤 서류를 봐야 하나요? 감정가격 포함금액이나 미등기 상태임 이런 물건은 들어가도 되는건가요? 만약 들어가도 된다면 어떤 서류를 봐야 하나요? 답변 부탁드립니다. ^^ |
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활동하기 좋은 계절입니다. 1.유치권이란 경매에서 발생하는 유치권은 임차인 또는 제3취득자(경매개시 후 소유권을 이전받은 소유자)가 목적부동산의 현상유지 또는 가치증가를 위해 지출한 비용(필요 유익비)을 변제받지 못했을 때, 건물을 신축 수리하고 그 공사대금을 변제받지 못한 때에 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하고 인도를 거부할 수 있는 권리입니다. 임차인이 자신의 편익을 위해 지출한 시설비는 인정되지 않습니다. ------------------------ 그 성립요건은 a. 해당목적물 자체에서 생긴 채무라야 할 것. b. 해당목적물에 점유를 하고 있을 것-소유자 또는 채무자의 동의를 얻은 간접점유도 해당. 경매개시 이전부터 점유할 것. c. 채무(주로 공사비 또는 인건비)를 변제할 시기가 도래한 것. d. 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 성립됩니다. 임대차계약서에 원상회복의무 등을 약정하면 유치권발생을 배제하는 특약을 한 것으로 봅니다. 2.유치권은 주로 공장이나 상가의 경매에 많으며 대부분 성립하지 않는 경우가 많습니다. 신고자가 저가에 낙찰 받을 의도이거나 경매를 지연시킬 목적으로 주로 행사합니다. 유치권의 존재여부는 현장답사시 꼭 체크해야합니다. 아파트의 유치권은 허위인 경우가 많습니다. 무슨 공사를 했는지 파악하는 것은 어렵지 않습니다. 유치권 관련서류를 법원에서 열람하면 큰 도움이 되나 일반인은 열람하기 어렵습니다. 3.두 번째 질문은 다른 사건에 대한 것인가요? ------------------------------------ A. 대지권 대지권의 등기가 없는(미등기) 집합건물에 대하여만 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬지 여부가 문제된다. 대지권 유무를 법원이 판단하기 어려우면 ‘대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음’이라고 기재한다. <대지권미등기 사유> 1.건물 준공당시 토지의 구획정리사업이 준공되지 않아 건물등기만 먼저 한 경우가 대부분이다. 2.구분 소유자별 대지권이 확정되지 않아 미등기된 경우도 있다. 3.수분양자의 사정으로 미등기된 경우도 있다. 4.대지권이 감정가격에 포함되어 있으면 미등기된 대지권도 포함하여 취득하며, 향후 입주자 회의 등에서 대지권을 일괄 등기할 경우 등록세가 추가될 수 있으나, 금액은 크지 않다. 그런데 아래의 경우는 대지권을 취득하기 위해 별도의 부담이 있다. a. 대지권이 없는 경우 b. 대지권을 취득하기 위해 소송을 제기해야하는 경우 c. 대지권을 취득하기 위해 미지급한 분양대금을 정리해야하는 경우 <대지권관련 판례> *구분소유건물에만 경매신청이 있는 경우 저당권설정 당시에 저당권설정자(건물의 소유자)가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사해야한다. 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르므로(집합건물의소유및관리에관한법률20조), 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함된다(대판94다12722). *집합건물의 분양자에게 대지사용권이 있고 수분양자가 대지사용권까지 분양받은 경우에는 대지사용권을 평가대상에 포함한다(대판 98다45652). B. 대지권이 감정가에 포함된 경우는 대체로 문제가 없지만, **대지권 이전에 비용이 들거나 소송해야하는 경우에는 조심해야하고 그 이유를 알아봐야합니다. 대지권에 대한 판례가 많이 있으므로 대지권이 미등기인 상황에 따라 판단하시기 바랍니다. 공부 많이 하세요~ 감사합니다. |
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