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상담사례 FAQ

비법인 사단 인재건축 조합의 해산사유발생 여부는?

등록일 : 2008-04-28

비법인사단 인재건축 조합의 해산사유발생여부에 대하여 질의합니다.

1. 1997. 3.경재건축조합은 비법인사단으로 기존의 주택을 철거하고 그 대지에 새로운 주택을 건설하여 조합원의 주거안정을 도모하기 위하여 조합설립인가를 득하였습니다.

2. 조합설립당시 조합원 수는 18명이고, 각 조합원은 각자의 책임하에 각자의 구 건물 구분소유권을 담보를 이주비 대출을 받은 후 각자의 구 건물 구분소유권을 조합에 신탁하였습니다.

3. 1999.경 사업추진이 지지부진하여 조합원 전원은 이주비 대출원리금을 상환하지 못하였고, 그 결과 조합에 신탁된 구 건물 구분소유권 전부가 임의경매를 당하게 되었습니다.

4. 2000. 2.경 조합은 건축법상 건축허가를 득하였고, 2000. 6.경 조합은 구 건물을 철거하였습니다.

---재건축조합은 재건축사업에 대하여 주택건설촉진법상의 사업승인을 득할려고 하였으나 재건축사업의 상가비율이 많아 주택건설촉진법에 저촉되어 할 수 없이 건축법상 건축허가를 득하였습니다.

5. 2000. 7.경 조합과 조합원 전부는 조합에 신탁된 구 건물 구분소유권 전부가 임의경매를 당함에 따라 신탁계약을 해지하고 조합은 조합원 전부에게 수탁된 신탁재산을 귀속시켜 주었습니다.

6. 2000. 12.경 구 건물 구분소유권에 대하여 임의경매를 당한 조합원 18명 중에서 8명은 이주비 대출원리금을 상환하여 임의경매절차를 취소하였으나 10명의 지분 전부는 제3자에게 낙찰되었습니다.

---조합 규약 제8조(조합원의 자격 등)제1항에서는 조합원의 자격은 사업시행구역내의 건축물에 대한 구분소유자로 한다.라고 규정하고 있으며,

조합 규약 제10조(조합원의 자격의 상실)제1항에서는 조합원이 사업시행구역안의 소유건물 및 토지 등 조합원이 될 권리를 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다.라고 규정하고 있습니다.

--임의경매를 당하여 구 건물 구분소유권을 상실한 위 조합원 18명 중에서 10명은 조합원 자격을 즉시 상실하는지요?

7. 2001. 5.경 조합은 이주비 대출원리금을 상환하여 임의경매절차를 취소한 8명 중에서 7명과 다시 신탁계약을 체결하였고, 7명은 각자의 대지권 지분을 조합에 신탁하였습니다.

---2000. 6.경 조합은 구 건물은 철거하였습니다.

---위 8명 중 1명은 조합과 신탁계약을 체결하지 아니하였고, 현재까지도 조합에 자기 지분을 신탁하지 아니하고 있습니다. 위 8명 중 1명은 조합원 자격이 있는지요?

8. 2002. 10.경 이 사건 재건축건물의 시공사는 위임의경매절차를 통하여 10명의 지분을 낙찰받은 제3자로부터 그 지분 전부를 매수하였고, 2003. 8.경 시공사는 조합에 매수한 지분 전부를 신탁하였습니다.

---2003. 8.경 이후부터 시공사는 조합원 자격이 있는지요?

9. 2003. 12.경 조합재산 즉, 조합에 신탁된 위 원주민 7명의 지분과 시공사의 지분은 조합의 채권자에 의해 강제경매를 당하게 되었고, 2005. 8.경 조합재산은 제3에게 낙찰되었습니다.

---2000. 10.경 조합과 시공사는 공사도급계약을 체결하였고, 2005. 8.경 조합재산이 강제경매를 통하여 제3자에게 낙찰될 당시 이 사건 재건축건물은 건축허가상 지하 4층 내지 지상 14층 주상복합아파트이나 지상 11층까지의 골조공사만 타설된 상태로 공사는 중단된 상태이었습니다.

---2005. 8.경 조합이 조합원들로부터 수탁받은 지분은 강제경매를 통하여 제3자에게 모두 낙찰되었습니다.

---2005. 8.경 이후부터는 비법인사단 인재건축 조합에 대하여 해산사유가 발생하였는지요?

회원님 안녕하세요?

◈ 본질의 내용은 제가 답변할 사안이 아니라서 정확한 답변을 드릴 수 없어 죄송합니다.

제 소견을 말씀드리므로 참고만 하시기 바랍니다.
1. 통상적으로 조합원자경에 매매,증여,상속등으로 권리가 이전되면 포괄승계되는 것으로 알고 있습니다. 따라서 낙찰자가 그 지위를 승계받지 않을까 하는 생각이 들구요 다만, 권리와 의무에 대해서 제한이 따를 것으로 사료됩니다.

2. 조합(원)은 합유의 공동소유형태를 이루는데 조합계약 또는 법률의 규정에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유할때 성립하는 것입니다. 따라서 신탁관계가 유효하게 성립하기 위해서 수탁자와 위탁자 간에 법률관계가 이루어져야 하므로 재산권의 이전절차를 이행해야 가능할 것으로 사료됩니다.

이후 질의에 대한 답변은 다른 상담사를 통하여 문의 하시기 바랍니다.
좋은 결과 있으시길 바랍니다.
감사합니다.

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