상담사례 FAQ
선순위 전입자가 실제로 거주하지 않고 있는 경우 대항력 여부는?
| 등록일 : 2008-04-23 |
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수고하십니다... 선수위 전입자(최동주)가 전입신고만 되어 있고 실제로 살지 않는 경우도 낙찰자에게 대항력이 있나요.? |
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회원님 안녕하세요? ◈ -의 답변입니다. 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 전입+점유+계약(유상)의 대항요건을 계속 유지해야 인정된다고 보고있습니다. 물론 임차권등기를 한 경우에는 그 이후 대항요건을 상실해도 인정되겠지만 문의하신 물건의 경우에는 임차권등기가 설정된 바 없으므로 점유를 유지해야 한다고 할 수 있겠습니다. 하지만 점유란 것은 응찰자등의 제삼자입장에서는 그 유지와 이탈부분을 입증하기 굉장히 어려운 부분입니다. 질문하신 회원님께서는 해당 임차인이 실제로 살지 않는다고 단언하셨는데 어떻게 파악하신 건지와 그 부분을 입증하실 수 있는지부터 먼저 생각해보아야 합니다. 실제 살지(점유)않는다면 언제부터 살지 않은 건지(시점)와 해당 가재도구나 생활물품 등의 해당 부동산에 존치여부 등도 정확히 파악해야 합니다. 예를 들어 가재도구 등은 그대로 둔채 임차인이 한동안 주거하지 않았다고 해서 그것을 점유이탈이라고 보기는 어렵다는 겁니다. 따라서 점유부분에 관한 여러가지 증인, 증언, 증거자료 등의 신빙성있는 정보를 확보하셔야 할 것으로 보입니다. 마지막으로 해당 임차인은 말소기준권리인 이양청풍농협의 근저당권설정보다 앞서 전입등의 대항요건을 갖춘 것으로 보여져 일단 대항력있는 임차인이라 할 수 있으며, 확정일자를 전혀 갖추지 않아 낙찰자전액인수되는 아주 중요한 권리라고 할 수 있습니다. 그런데 <<여기서 눈여겨 볼 점>>은 우선 위 건물의 소유권 보존(첫 등기)등기가 2002.10.21인데 해당 임차인은 2002.2.15에 전입한 것으로 나타난다는 점입니다. 그러면 2002.2월경에 임대차계약 등을 맺었다는 얘기가 되는데... 일반적인 임차인이라면 아직 소유권보존등기도 되어있지 않은 집에 그것도 그 당시에는 등기부상 소유권도 없는 소유자와 임대차계약을 맺는다는 것이 과연 얼마나 있을까라는 점입니다. 또한 이양 청풍농협은 대출시점이전에 기 전입자가 있고 그에 대한 임대차관계를 확인했다면(관행상하게 되어 있음) 감정가 6,100만원짜리 주택에 7,000만원 채권최고액의 채권금액을 빌려줄 리 만무하다는 점입니다. 게다가 해당임차인은 무려 7500만원(감정가6,100만원짜리 집에) 임대차계약을 하면서 확정일자도 받지 않고, 그렇다고 전세권설정을 한 것도 아니고 배당요구도 하지 않았습니다. 이것 또한 일반적인 임대차관행상 거의 찾아볼 수 없는 경우입니다. 물론 제가 확인해보지 않은 이상 실제 임차인일수도 있겠지만 위에 언급한바와 같이 여러가지 면에서 정상적인 사항은 아니라고 할 수 있으므로 위장임대차여부에도 초점을 맞추어 조사해 볼 필요가 있다고 할 수 있습니다. 우선 말소기준 권리인 근저당권자인 금융기관에 적극 정보도움을 요청하시고, 현장에 대한 임장활동과 탐문 등으로 체크해 보시기 바랍니다. 마지막으로 분명 나타나는 자료상으로는 대항력있는 임차인이므로 아주 세밀하고 꼼꼼한 조사와 분석이 반드시 필요하다는 말씀을 드리고 싶습니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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