상담사례 FAQ
주택임대차 대항력 및 배당순위는 어떻게 되는가?
| 등록일 : 2008-04-18 |
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주택에 대하여 임차인은 2004.04.18일 임대차계약(임대보증금 3,500만원 월차임 30만원 기간 2년간)을 체결하고 같은날 보증금중 계약금 일천사백만원을 지급하였다. 임차인은 위계약금만 지급한 상태에서 2004.03.22에 전입 및 확정일자를 부여 받았고 이후 은행 근저당권자는 2004.06.01에 채권최고액 7,800만원을 등기하였다. 임차인은 위 근저당 설정등기 이후 기존 임대계약서상에 2004.12.03일 임대보증금(2,500만원으로) 수정하여 하고 임대보증금 잔금 1,100만원을 12.03일에 수령하였다는 내용 기재된 경우 1.질의 주택임대차보호법에 적용되어 배당시 전액 보호가 되는지 아님 일천 일백만원에 대하여는 은행이 배당받을수 있는지 여부? 2. 주택임대차보호법에 적용되어 전액 배당을 받을경우... 만일 임대보증금 3,500만원중 계약금 일천사백만원만 지급하고 잔금 이천 일백만원을 지급하지 않고 전입 및 확정일자를 받은 경우 배당시 삼천오백만원 전액에 대하여 배당을 받을경우 부당이득이 되는 않는지? 명쾌한 답변 부탁드립니다..... |
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회원님 안녕하세요? ◈- 의 답변입니다. 1. 실제 지급한 보증금액수만큼만 보호가 됩니다. 즉, 계약서상 3500만원으로 되어 있다 하더라도, 이해관계인 등이 배당이의를 통해 이를 입증한다면 임차인은 실제 지급한 액수만 받아갑니다. 다만, 계약서 작성 시 계약서상 표기된 보증금중 일부만 지급하고 그 후 근저당권설정 후 나머지 보증금을 주었다고 한다면, 이는 어느정도 보호받을 여지가 있습니다. 즉, 계약만료 후 보증금을 증액한 것이 아니라 단지 사정에 의하여 보증금을 나중에 준 것이라면 이는 문제되지 않을 듯 합니다. 임차인이 지급한 보증금이 2500만원이라면, 2500만원 내에서 배당을 받을 것이며, 만일 임차인이 계약서상 표기된 3500만원을 주장한다면 후순위 채권자들이 이를 다퉈야 하겠지요 |
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