상담사례 FAQ
낙찰받아 임대사업시 임대사업자등록여부는?
| 등록일 : 2008-04-12 |
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5개 정도 낙찰받아 임대사업을 하려고 합니다. 이미 한개는 낙찰받아 임대를 놓았습니다. 임대사업자등록을 하고 하는게 좋을까요, 그냥 하는게 좋을까요? 전 따로 조그만 가게를 운영하고 있습니다. |
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회원님 안녕하세요? ◈ - 의 답변입니다. 1. 주택을 취득하여 장기간 임대할 계획이 있으면 임대주택법에 의한 사업자등록(시 . 군 . 구청에 등록)과 부가가치세법에 의한 사업자등록(세무서에 사업자등록)을 하면 임대주택법에 의한 사업자등록 조건을 충조할 때 1) 일정규모 미만의 장기임대주택을 취득할 때 취득세 및 등록세(지방자치단체감면조례)의 감면규정을 적용받을 수 있으며, 2) 장기임대주택에 대하여 보유세인 종합부동산세를 과세할 때 합산배제주택으로 분류되어 종합부동산세의 과세를 면할 수 있으며, 3) 양도소득세를 계산할 때 1세대 3주택 이상이더라도 장기임대주택에 대하여 중과세율 적용대상에서 배제되어 일반세율로 과세합니다. <장기임대주택에 대한 중과세율배제> 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록을 하고 5년 이상 임대한 임대주택을 양도하는 경우로서 당해 주택의 양도당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 양도세율 중과규정인 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다. 다만 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대주택으로 등록하지 아니한 주택은 위 규정을 적용하지 아니합니다. <소득세법> 2. 법 제168조의 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만,2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다)현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.(2005.05.31 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도로서 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003 12.30 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.05.31 개정) <임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】> ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1. 12. 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 12. 신설) 임대주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. (2005. 12. 13. 개정) 1. 건설 임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 (2005. 12. 13. 개정) 2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 (2005. 12. 13. 개정) ② 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다. (2007. 3. 27. 개정) 1. 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 (2005. 9. 16. 개정) 2. 「주택법」 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 (2005. 9. 16. 개정) 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자 (2005. 9. 16. 개정) 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 5. 제9조의 2 제4항 각호의 어느 하나에 해당되는 법인 (2005. 12. 13. 신설) |
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