상담사례 FAQ
낙찰대금 외에 인테리어 비용으로 인한 유치권 금액을 부담해야 하는가?
| 등록일 : 2008-04-01 |
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수고하십니다. 본건에 인테리어 비용으로 유치권신고가 되어 있습니다. 현 소유자가 인테리어 비용을 지급하지 않은 것으로 예상됩니다. 낙찰대금 외에 동 유치권 금액을 부담해야 하는지요? |
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회원님 안녕하세요? ◈ -의 답변입니다. *유치권의 존재 여부는 외부에서 파악하기가 어렵습니다. 즉, 이해관계인(소유자, 공사업자 등)을 만나 그들의 이야기를 들어봐야 알 수 있습니다. 따라서 유치권의 파악은 나름대로 경험과 적절한 요령이 필요합니다. 유치권의 부존재를 확인하기 위해서는 적진으로 뛰어드는 마음으로 이해관계인을 만나십시오, 아니 주변부터 조사해 보시기 바랍니다. 실제로 유치권을 주장한 자들이 공사를 했는지, 했다면 얼마나 했는지 등등, 이 부분은 정해진 원칙이 있는 것이 아니라 경매실전을 통해 수련하는 길밖에 없습니다. 유치권이란 경매에서 발생하는 유치권은 임차인 또는 제3취득자(경매개시 후 소유권을 이전받은 소유자)가 목적부동산의 현상유지 또는 가치증가를 위해 지출한 비용(필요 유익비)을 변제받지 못했을 때, 건물을 신축 수리하고 그 공사대금을 변제받지 못한 때에 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하고 인도를 거부할 수 있는 권리입니다. 임차인이 자신의 편익을 위해 지출한 시설비는 인정되지 않습니다. ------------------------ 그 성립요건은 a. 해당목적물 자체에서 생긴 채무라야 할 것. b. 해당목적물에 점유를 하고 있을 것-소유자 또는 채무자의 동의를 얻은 간접점유도 해당. 경매개시 이전부터 점유할 것. c. 채무(주로 공사비 또는 인건비)를 변제할 시기가 도래한 것. d. 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 성립됩니다. 임대차계약서에 원상회복의무 등을 약정하면 유치권발생을 배제하는 특약을 한 것으로 봅니다. 유치권은 주로 공장이나 상가의 경매에 많으며 대부분 성립하지 않는 경우가 많습니다. 신고자가 저가에 낙찰 받을 의도이거나 경매를 지연시킬 목적으로 주로 행사합니다. 하지만 인도명령에 제외되는 경우가 많아 명도소송을 감안하면 6개월 이상의 시간을 요하기도 합니다. 유치권의 존재여부는 현장답사시 꼭 체크해야 합니다. 더 궁금하신 점은 010-6740-4560으로 문의 주십시요. 공부 많이 하시기 바랍니다. 감사합니다. |
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