상담사례 FAQ
주민등록 전입일 상 대항력이 있는 사람의 임대차 관계를 확인 할 방법은?
| 등록일 : 2008-03-23 |
 |
궁굼한 것이 있어서 여쭈어 봅니다. 주민등록 전입일 상 대항력이 있는 사람(차** 이하 "차씨")이 있는데 이 사람의 임대차 관계는 확인 할 수 없습니다. 차씨가 임대차 관계를 맺은 사람이라고 가정하면 경락 후 임대차 보증금을 인수해야하는데, 경락 후 차씨의 임대차 계약서의 진위여부는 어떻게 가려야 합니까? 가령 실제로는 보증금 1000만원에 계약한 것인데 임대차 계약서를 새로 만들어서 보증금 1억으로 만들어서 경락인에게 지급을 요구한다던지 하는 것이 가능합니까? 확정일자 받을때 금액까지 확인한 자료 등이 동사무소나 세무서 등에 남아 있나요? 도움을 기다립니다. 부탁드립니다. 추상국 chusg@buksin.com 010-9966-8577 |
 |
회원님 안녕하세요? ◈ -의 답변입니다. 주택임대차보호법상의 대항력은 말소기준권리이전에 전입+점유+계약(유상)의 대항요건을 갖춘 임차인에게 주어지게 되는 권리라고 할 수 있습니다. 그리고 위의 대항요건을 계속 유지하고 있는한 소유권이 이전된다거나 또는 부동산경매진행중에 권리신고를 하지 않았다고 해서 그 법적권리가 소멸된다거나 효력을 잃는다고 볼 수 없습니다. 따라서 소유권이전, 경매절차에서 권리신고의 무등의 이유로 그 대항력을 부정할 순 없으며, 또한 낙찰자 인수권리임에 틀림없습니다. 하지만 분명 유상계약에 이은 전입과 점유를 계속 하고 있어야 한다는 점을 꼭 살펴볼 필요가 있습니다. 즉 진정성(임대차보증금이 실제 오고간)이 부여된 임대차인가에 대한 조사와 분석이 필요하다는 것입니다. 차씨란 사람이 누구인지는 모르겠으나 실제 경매절차에서 어떠한 권리신고도 하지 않았다는 얘기가 됩니다. 유상계약을 나타낼 수 있는 어떠한 자료도 제공하지 않았다면 나중에 법원의 배당에서 물론 단 한푼도 받을 수 없으며, 나중에 낙찰자에게 대항력을 주장하고자 하더라도 그 보증금액등에 대한 일말의 사전정보도 주지 않은채 사후 전액을 돌려달라고 한다면 낙찰자의 엄청난 반발에 부딪치게 될 것은 뻔한 일이라고 볼 수 있습니다. 따라서 일반적인 경매절차에서 진정성있는 임차인이 권리신고를 하지 않는 경우는 아주 드문일이라고 할 수 있습니다. 법적절차가 어렵다거나 신고기간(권리신고및 배당요구종기까지 대략 2개월이상)이 짧아 시기를 놓쳐서라는 변명도 대기 부끄러울 정도로 간편한 절차이기에 더욱 그러합니다. 그렇기에 위와 같은 경우 전입되어 있는 세대인에 대해 우선 소유자,채무자와의 특수관계인여부에 주목해 조사해 볼 필요가 있겠습니다. 특히 소유자 차**과 그 성이 같으며 전혀 권리신고를 하지않은 점에 주목해 볼 때 더욱 심증이 간다고 할 수 있습니다. 회원님께서는 근저당권자이며 경매신청채권자인 한국자산관리공사측에 근저당설정당시 임대차조사관계서류등에 대한 정보를 적극 요청하시어 이 부분(차씨)에 대한 조사,분석을 반드시 해보시길 부탁드리겠습니다. 그리고 낙찰이후 대금납부후에는 이러한 경우 진정한 임대차(특히 유상)를 입증하기 위해 명도소송또는 임대차부존재소송등에서 실제 보증금이 오고간 정황의 근거자료(금융흐름등의)의 제출을 요구해서 확인 할 수도 있습니다. 따라서 진정성이 없는 위장임차인이나 실제 보증금의 변조(거짓증액)등이 가려지기도 하기에 그 부분에 대해서는 걱정하지 않으셔도 되겠습니다. 그리고 마지막으로 임대차계약서상의 확정일자부여시 확정일자대장등에 금액에 대한 기재나 자료는 남기지 않습니다. 따라서 관계기관에 그 부분에 대한 확인은 할 수 없다고 보시면 되겠습니다. 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
인쇄
서울시 서초구 사임당로 25, 4층 (서초동) | 대구시 동구 동대구로 451, 2층 (신천동)
사업자등록번호 : 514-81-62519 | 통신판매신고 : 2008-대구동구-0006 | 대표 : 김은숙 
가입상담 문의 : 080-625-7700 | 권리분석상담 : 02-588-7051~3 (평일 09:00~18:00)
