상담사례 FAQ
현소유자의 이전소유자와의 계약으로 인해 대항력있는 임차인의 경우에도 낙찰자가 인수해야하는지?
| 등록일 : 2008-03-23 |
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소유권이전 이전에 거주로 등재되어 있는 사람이 있어도 무관합니까 별도로 소유이전 이전에 거주로 등재되어 있는 사람의 경우 임대관계 신고가 없어도 대항력이 있으면 낙찰자가 인수해야 됩니까 |
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회원님 안녕하세요? ◈ -의 답변입니다. 주택임대차보호법상의 대항력은 말소기준 권리이전에 전입+점유+계약(유상)의 대항요건을 갖춘 임차인에게 주어지게 되는 권리라고 할 수 있습니다. 그리고 위의 대항요건을 계속 유지하고 있는한 소유권이 이전된다거나 또는 부동산경매진행중에 권리신고를 하지 않았다고 해서 그 법적권리가 소멸된다거나 효력을 잃는다고 볼 수 없습니다. 따라서 소유권이전, 경매절차에서 권리신고의 무 등의 이유로 그 대항력을 부정할 순 없으며, 또한 낙찰자 인수권리임에 틀림없습니다. 하지만 분명 유상계약에 이은 전입과 점유를 계속 하고 있어야 한다는 점을 꼭 살펴볼 필요가 있습니다. 즉 진정성(임대차보증금이 실제 오고간)이 부여된 임대차인가에 대한 조사와 분석이 필요하다는 것입니다. 위 물건의 경우 옥션원이나 법원임대차관계서류에는 전혀 임차인에 대한 어떠한 정보도 없는 상황입니다. 즉 전입+점유된 사람이 누구인지는 모르겠으나 실제 경매절차에서 어떠한 권리신고도 하지 않았다는 얘기가 됩니다. 유상계약을 나타낼 수 있는 어떠한 자료도 제공하지 않았다면 나중에 법원의 배당에서 물론 단 한푼도 받을 수 없으며, 나중에 낙찰자에게 대항력을 주장하고자 하더라도 그 보증금액등에 대한 일말의 사전정보도 주지 않은채 사후 전액을 돌려달라고 한다면 낙찰자의 엄청난 반발에 부딪치게 될 것은 뻔한 일이라고 볼 수 있습니다. 따라서 일반적인 경매절차에서 진정성있는 임차인이 권리신고를 하지 않는 경우는 아주 드문일이라고 할 수 있습니다. 법적 절차가 어렵다거나 신고기간(권리신고 및 배당요구종기까지 대략 2개월이상)이 짧아 시기를 놓쳐서라는 변명도 대기 부끄러울 정도로 간편한 절차이기에 더욱 그러합니다. 물론 진정한 임차인중에 경매진행사실도 모른채 장기간 외국출장, 또는 교도소 구금 등의 피치못할 사정이 있는 경우도 과거 몇 사건이 있었습니다만 통계적으로 볼 때 이러한 피치못할 사정으로 인한 임차인권리신고불능은 지극히 드문 경우라고 볼 수 밖에 없습니다. 따라서 위와 같은 경우 전입되어 있는 세대인에 대해 우선 소유자, 채무자와의 특수관계인여부에 주목해 조사해 볼 필요가 있겠습니다. 근저당권자이며 경매신청채권자인도 동신협측에 근저당 설정당시 임대차조사관계서류등에 대한 정보를 적극 요청하시어 이 부분에 대한 조사, 분석을 반드시 해보시길 부탁드리겠습니다. 그리고 낙찰이후라도 대금납부이전(반드시 대금납부이전에 확인해야함)에 권리신고를 전혀 하지 않은 대항력있는 임차인의 갑작스런 출현 그에 따른 낙찰자의 예기치 않은 인수부담 등의 사유가 생겼을때는 매각허가결정의 취소신청대상이 되어 낙찰자가 보증금을 돌려받고 경매절차를 취소할 수 있는 구제방법도 있사오니 이 점에 대해서도 충분히 살펴보시고 입찰에 참여하시길 부탁드리겠습니다. 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. 일반적인 경매절차에서 실제 임차인( |
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